Sang tên bất động sản thừa kế và đăng ký thừa kế

Đăng ký thừa kế (상속등기) có hai cách chính. Một là đăng ký theo thỏa thuận phân chia (협의분할 등기), khi tất cả người thừa kế thỏa thuận ai nhận bao nhiêu; hai là đăng ký theo phần thừa kế luật định (법정상속분 등기), ghi tên tất cả người thừa kế theo tỷ lệ luật định. Đăng ký theo thỏa thuận cần văn bản thỏa thuận phân chia di sản và giấy chứng nhận con dấu của tất cả người thừa kế; còn đăng ký theo phần luật định thì một người thừa kế có thể nộp đứng tên tất cả.

Đăng ký theo phần luật định là cách tạm thời xác lập quyền khi chưa thỏa thuận được, nhưng sau đó muốn bán nhà hay vay tiền lại cần sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Nếu sau này thỏa thuận được và sửa lại đăng ký thì có thể phát sinh vấn đề thuế riêng, nên hãy hỏi ý kiến về thuế từ trước.

Không có điều khoản bắt buộc phải đăng ký thừa kế trước thời điểm nào, nên chỉ vì đăng ký muộn thì không bị phạt hành chính. Luật Biện pháp Đặc biệt về Đăng ký Bất động sản, vốn quy định thời hạn nộp đơn đăng ký cho các hợp đồng như mua bán, cũng không áp dụng cho thừa kế.

Tuy nhiên, thuế trước bạ phải khai và nộp trong vòng 6 tháng kể từ ngày cuối cùng của tháng có ngày mở thừa kế; quá hạn sẽ bị tính thuế phạt. Cũng cần nghĩ đến việc nếu trong lúc trì hoãn lại có người thừa kế qua đời thì giấy tờ và số người liên quan cũng tăng lên.

Chỉ cần một người không đóng con dấu đã đăng ký vào văn bản thỏa thuận thì không thể đăng ký theo thỏa thuận phân chia. Khi đó, bạn yêu cầu Tòa án Gia đình hòa giải phân chia di sản; khi kết quả hòa giải hoặc quyết định của tòa có hiệu lực, bạn dùng biên bản hòa giải hoặc bản quyết định đó để nộp đơn đăng ký đứng tên người mong muốn.

Nếu có người thừa kế mất liên lạc thì trước hết phải có người quản lý tài sản của người vắng mặt; nếu có người thừa kế chưa thành niên thì phải có người đại diện đặc biệt. Người đã được tòa chấp nhận từ bỏ thừa kế sẽ không tham gia thỏa thuận, và khi đăng ký thì kèm bản quyết định chấp nhận từ bỏ.

Khoản vay của người mất được chuyển sang những người thừa kế theo phần thừa kế, tách biệt với căn nhà. Dù anh chị em thỏa thuận người nhận nhà sẽ gánh toàn bộ khoản vay, nếu ngân hàng không chấp thuận thì đối với ngân hàng, các anh chị em khác vẫn còn trách nhiệm (Điều 454 Bộ luật Dân sự).

Vì vậy phải thống nhất trước với ngân hàng thứ tự giữa đăng ký và nhận nợ. Nếu nhà có người thuê, nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc cũng được thừa kế, nên hãy ghi luôn trong văn bản thỏa thuận ai sẽ gánh nghĩa vụ này.