Khi nào bạn nên tìm tư vấn
- Căn hộ của bố mẹ đứng tên chung ba anh chị em, một người nhất quyết không bán
- Anh tôi vào ở một mình trong căn nhà thừa kế và không trả đồng tiền sử dụng nào
- Thuế tài sản và phí quản lý vẫn phải trả mà việc bán bị đình trệ nhiều năm
- Không biết anh chị em nên chia một thửa đất ở quê thế nào
- Anh chị em nói sẽ bán phần của mình cho người lạ
Điều luật liên quan
Điều 1013 Bộ luật Dân sự (민법) (Phân chia theo thỏa thuận)
Người đồng thừa kế có thể chia di sản theo thỏa thuận bất cứ lúc nào; nếu không thỏa thuận được, tòa án sẽ chia, áp dụng tương tự Điều 269 về cách phân chia tài sản chung.
Điều 265 Bộ luật Dân sự (Quản lý, bảo quản tài sản chung)
Các vấn đề về quản lý tài sản chung được quyết định theo đa số phần sở hữu của các đồng sở hữu; hành vi bảo quản thì mỗi người đều có thể tự làm.
Điều 268, Điều 269 Bộ luật Dân sự (Yêu cầu phân chia và cách phân chia tài sản chung)
Đồng sở hữu có thể yêu cầu phân chia tài sản chung, nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án. Nếu không thể chia bằng hiện vật hoặc chia ra sẽ làm giảm giá trị nhiều, tòa án có thể ra lệnh bán đấu giá.
Nội dung luật được tóm tắt. Văn bản chính thức bằng tiếng Hàn có tại Trung tâm Thông tin Pháp luật Quốc gia Hàn Quốc (law.go.kr).
Nếu chưa chia di sản thì đến Tòa án Gia đình
Nếu những người thừa kế chưa thỏa thuận phân chia, bạn không thể tách riêng một căn nhà để khởi kiện phân chia tài sản chung (공유물분할). Tòa án Tối cao cho rằng trong trường hợp này chỉ có thể yêu cầu Tòa án Gia đình xét xử phân chia di sản (상속재산분할 심판) (Tòa án Tối cao, bản án ngày 13/8/2015 số 2015다18367). Kể cả khi đã đăng ký theo phần thừa kế luật định cũng vậy.
Trong xét xử phân chia di sản, tòa xem xét không chỉ căn nhà đó mà cả tiền gửi, bất động sản khác và các khoản tặng cho khi còn sống để quyết định ai nhận gì. Tòa có thể giao căn nhà cho một người và buộc người đó trả phần chênh lệch bằng tiền cho anh chị em khác, hoặc cho bán rồi chia tiền.
Nếu là sở hữu chung sau khi đã chia thì kiện phân chia tài sản chung
Nếu anh chị em đã thỏa thuận đứng tên chung, hoặc phần sở hữu đã được xác định bằng quyết định của tòa, thì từ đó trở đi là quan hệ sở hữu chung thông thường. Khi đó bạn khởi kiện phân chia tài sản chung; với căn hộ hoặc mảnh đất nhỏ khó chia, tòa thường tuyên bán đấu giá và chia tiền theo phần sở hữu.
Bán đấu giá có thể được giá thấp hơn thị trường, nên trong lúc kiện đôi khi các bên giải quyết bằng cách một người mua lại phần của anh chị em khác. Nếu trước khi kiện xin lệnh cấm định đoạt tạm thời (처분금지가처분) đối với phần của bên kia, có thể ngăn phần đó bị chuyển cho người thứ ba trong thời gian này.
Khi một người đang sử dụng một mình
Đồng sở hữu có thể sử dụng toàn bộ tài sản chung theo tỷ lệ phần sở hữu (Điều 263 Bộ luật Dân sự). Nếu một người anh chị em sử dụng căn nhà một mình vượt quá phần của mình, những người khác trước hết có thể xem xét yêu cầu tiền sử dụng tương ứng với phần của mình như khoản được lợi không có căn cứ pháp luật (부당이득).
Tuy nhiên, theo bản án của Hội đồng toàn thể Tòa án Tối cao, người có phần sở hữu thiểu số không thể yêu cầu một người có phần thiểu số khác giao toàn bộ căn nhà. Thay vào đó, có thể yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở việc cùng sử dụng (Tòa án Tối cao, bản án Hội đồng toàn thể ngày 21/5/2020 số 2018다287522). Cũng cần lưu ý rằng các quyết định về quản lý như cho thuê có thể được thông qua bằng đa số phần sở hữu.
Các bước giải quyết tài sản đứng tên chung
- 1
Xác định trước hay sau khi chia
Xem căn cứ đăng ký và có văn bản thỏa thuận hay không, để phân biệt đang ở giai đoạn phân chia di sản hay giai đoạn sở hữu chung thông thường.
- 2
Tổng hợp giá thị trường và tình trạng sử dụng
Tổng hợp tài liệu giá thị trường, ai đang thực tế ở, ai đã trả thuế và phí quản lý.
- 3
Xem xét biện pháp tạm thời
Nếu có nguy cơ bên kia bán hoặc thế chấp phần của mình, trước hết xin lệnh cấm định đoạt tạm thời hoặc biện pháp tạm thời trước khi xét xử (사전처분).
- 4
Hòa giải, xét xử hoặc khởi kiện
Nếu chưa chia thì tiến hành hòa giải và xét xử tại Tòa án Gia đình; nếu đã chia thì kiện phân chia tài sản chung và yêu cầu tiền sử dụng.
- 5
Bán hoặc giải quyết phần sở hữu
Theo nội dung quyết định, hoàn tất việc mua lại phần sở hữu, hoặc bán, bán đấu giá rồi chia tiền.
Luật sư phụ trách các vụ việc này
Hansol Kim Luật sư điều hành
Nguyên công tố viên Viện Kiểm sát Địa phương Incheon · Chi nhánh Ansan Viện Kiểm sát Địa phương Suwon · Chi nhánh Hongseong Viện Kiểm sát Địa phương Daejeon
Xem hồ sơ →
Miso Kim Luật sư thành viên
Từng làm việc tại Công ty Luật Daehwan · Luật sư nội bộ phòng pháp chế Công ty Cổ phần Wemade · Công ty Luật Oracle
Xem hồ sơ →
Câu hỏi thường gặp
Kiện phân chia tài sản chung thì có nhất định phải bán đấu giá không?
Không. Tòa chỉ ra lệnh bán đấu giá khi không thể chia bằng hiện vật hoặc chia ra sẽ làm giảm giá trị nhiều. Tài sản khó chia như một căn hộ thường đi đến bán đấu giá, nhưng cũng có khi được hòa giải theo cách một người mua lại phần của người khác.
Nếu anh chị em bán phần của mình cho người khác thì sao?
Định đoạt phần sở hữu là quyền tự do của đồng sở hữu, nên khó có căn cứ để ngăn (Điều 263 Bộ luật Dân sự). Người mua phần đó trở thành đồng sở hữu mới và có thể yêu cầu phân chia, nên khi thấy dấu hiệu tranh chấp, hãy xem xét xin lệnh cấm định đoạt tạm thời. Nếu di sản chưa được chia, còn có cách xin biện pháp tạm thời trước khi xét xử cùng với yêu cầu phân chia.
Tôi ở căn nhà đó và đã trả thuế tài sản, phí quản lý. Tôi có được thanh toán lại không?
Đồng sở hữu gánh chi phí quản lý và các nghĩa vụ khác theo tỷ lệ phần sở hữu (Điều 266 Bộ luật Dân sự), nên nếu bạn đã trả thay phần của anh chị em khác thì có thể yêu cầu thanh toán. Ngược lại, có thể có người đòi bạn trả tiền sử dụng tương ứng với lợi ích từ việc ở một mình, nên cần tính cả hai khoản cùng lúc.