재개발·재건축 분쟁

관리처분계획이나 사업시행계획은 총회에서 의결한 뒤 행정청의 인가와 고시를 거칩니다. 관리처분계획안에 대한 총회결의라면 인가·고시 전에는 그 효력을 다투는 소송을 내는데, 이 소송은 민사소송이 아니라 행정소송법상 당사자소송이어서 행정법원에 냅니다. 인가·고시가 나면 결의만 떼어 다툴 수 없고, 그때부터는 관리처분계획 자체의 취소나 무효확인을 구하는 항고소송으로 다퉈야 합니다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결).

행정소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 제기할 수 없습니다(행정소송법 제20조). 반대로 시공자 선정이나 임원 선임처럼 인가와 관계없는 결의는 민사소송으로 다툽니다. 상담에서는 다투려는 안건이 어느 쪽인지, 고시가 언제 났는지부터 확인합니다.

총회결의 분쟁은 결국 숫자 싸움인 경우가 많습니다. 조합이 발표한 출석 인원에 서면결의서가 몇 장 포함됐는지, 철회서가 낸 서면결의서는 빠졌는지, 대리인이 법이 허용한 범위의 사람인지를 하나씩 대조합니다. 대리 행사는 배우자·직계존비속·형제자매 중 성년자, 해외 거주 조합원이 지정한 사람, 법인의 대리인 등으로 한정돼 있습니다(제45조 제5항).

공사비 증액 안건은 따로 볼 것이 있습니다. 시공자와 계약한 뒤 공사비가 일정 비율 이상 오르면 조합은 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다. 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정했다면 100분의 10, 인가 후에 선정했다면 100분의 5가 기준이고, 조합원 5분의 1 이상이 요청해도 검증을 받아야 합니다(제29조의2).

• 소집권자가 맞는지, 통지가 7일 전까지 도달했는지
• 통지한 안건과 실제로 의결한 내용이 같은지
• 서면결의서의 진위와 철회 여부
• 직접 출석 인원을 어떻게 집계했는지
• 가중 정족수(조합원 과반수, 3분의 2)가 필요한 안건인지

조합임원 해임은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 총회를 소집해 과반수 출석과 출석 과반수 동의를 받으면 됩니다. 조합장이 소집을 미루더라도 요구자 대표가 소집과 진행을 맡을 수 있습니다. 요건이 조합원 모임 쪽에 유리해 보이지만, 해임 사유를 적은 소집 통지와 출석 확인 절차가 허술하면 해임총회 효력정지 가처분으로 바로 뒤집힐 수 있습니다.

그래서 요구서 서명은 본인 확인이 되는 방식으로 받고, 소집 통지와 안건, 의결권 행사 방법을 처음부터 기록으로 남깁니다. 반대로 해임 대상이 된 임원 쪽이라면 요구서 서명과 출석 집계의 흠을 찾아 가처분으로 대응합니다.

분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람은 현금청산 대상자가 됩니다. 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 보상 협의를 하고, 협의가 안 되면 60일 안에 재개발은 수용재결을 신청하고 재건축은 매도청구소송을 냅니다. 이 기간을 넘기면 조합은 지연일수에 따른 이자를 붙여야 합니다.

관리처분계획이 인가·고시되면 원칙적으로 종전 건물을 사용할 수 없지만, 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않았다면 예외입니다(제81조 제1항 제2호). 보상금을 다투는 중에 명도 요구를 받았다면 보상이 실제로 끝났는지부터 확인해야 합니다.