현금청산 대상자가 됐을 때

현금청산 통지를 받았다면 금액을 다투기 전에 내가 어떤 사유로 청산 대상이 됐는지, 각 절차가 언제 끝나는지부터 확인합니다.

• 청산 대상이 된 사유를 확인하세요. 분양신청을 안 했는지, 기간 종료 전에 철회했는지, 분양계약을 체결하지 않았는지, 관리처분계획에서 제외됐는지에 따라 다툴 방법이 다릅니다.
• 분양신청 통지서, 분양계약 체결 안내 우편, 관리처분계획 인가 고시문을 날짜순으로 모으세요. 등기우편 봉투와 반송 기록도 버리지 마세요.
• 협의 금액을 통보받았다면 서명하기 전에 감정평가서 원문 전체를 서면으로 요청하세요.
• 관리처분계획 인가·고시일에 90일과 60일을 더해 조합이 재결 신청이나 매도청구를 해야 하는 날을 계산해 두세요.
• 실제로 살고 있다면 주민등록초본, 관리비 영수증처럼 거주 사실을 보여 줄 자료를 챙기세요. 주거이전비 요건과 연결됩니다.

협의 금액에 동의해 계약서에 서명하면 재결을 거쳐 보상금을 다투는 길은 닫힙니다. 금액이 맞는지 확인되지 않았다면 서명을 미루고 이견을 서면으로 남겨 두세요.

명도 요구가 왔다고 보상을 다 받기 전에 먼저 집을 비우는 것도 피하세요. 손실보상이 끝나기 전에는 계속 사용할 수 있는데, 스스로 나가면 협상할 지렛대가 줄어듭니다.

정비사업에서 새 아파트를 받으려면 분양신청기간 안에 신청해야 합니다. 신청하지 않은 사람, 기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람은 조합원으로 남지 못하고 종전 부동산의 값을 돈으로 정산받게 됩니다(도시정비법 제73조 제1항).

재건축은 조합설립에 동의하지 않은 소유자도 정리 대상입니다. 조합이 사업시행계획인가 고시 후 동의 여부를 묻고, 2개월 안에 답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보아 매도청구로 넘어갑니다(제64조).

분양신청기간이 끝난 뒤 사업시행계획이 바뀌어 세대수나 주택 규모가 달라지면, 조합은 분양공고 절차를 다시 거칠 수 있습니다(제72조 제4항). 정관이나 총회 의결이 있으면 분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람에게 다시 분양신청 기회를 줄 수도 있습니다(같은 조 제5항).

이런 기회가 생겼다면 현금청산 절차와 분양신청 중 어느 쪽이 나은지 분담금과 보상금을 함께 놓고 비교해 봐야 합니다.

조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 합니다. 이때 제시되는 금액은 감정평가를 바탕으로 하므로, 평가 기준일과 비교한 거래 사례, 개별 요인 보정 내역을 확인해야 합니다. 협의 금액에 동의하면 계약이 되어 나중에 다투기 어렵습니다.

협의에 응하지 않았다고 불이익이 생기는 것은 아닙니다. 다만 협의가 끝나면 조합이 정해진 기간 안에 재결 신청이나 소송을 하므로, 그 전에 다툴 쟁점과 필요한 자료를 정리해 둡니다.

• 요약본이 아닌 감정평가서 원문 전체
• 비교 거래 사례와 평가 기준일
• 건물 증축·수리 내역처럼 평가에서 빠진 요소
• 영업장이라면 영업 실적 자료

협의가 성립하지 않으면 조합은 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 재개발은 수용재결을 신청하고, 재건축은 매도청구소송을 냅니다. 조합이 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하므로, 날짜를 기록해 두면 나중에 청구할 수 있습니다(제73조 제3항).

수용재결에 불복하면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 합니다. 재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에는 보상금 증액 소송을 낼 수 있고, 이 소송의 상대방은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자입니다(토지보상법 제83조, 제85조). 재건축 매도청구소송에서는 법원 감정으로 시가를 정하므로 감정 단계에서 자료를 충분히 내야 합니다.

관리처분계획이 인가·고시되면 종전 부동산을 사용할 수 없는 것이 원칙입니다. 하지만 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않았다면 계속 사용할 수 있습니다(도시정비법 제81조 제1항). 보상금을 다투는 중이라면 보상금이 실제로 지급되거나 공탁됐는지, 주거이전비나 이사비처럼 따로 받을 보상이 남았는지 확인합니다.

실제 거주하는 소유자는 가구원 수에 따른 2개월분, 3개월 이상 거주한 세입자는 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있고(토지보상법 시행규칙 제54조), 이사비도 따로 보상 대상입니다(제55조). 대법원은 주거이전비와 이사비도 사업시행자가 먼저 지급해야 할 손실보상에 포함된다고 보았습니다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결).

명도소송이 들어왔다면 답변서에서 손실보상 미완료를 다투고, 보상금 액수에 관한 다툼은 재결 이의신청이나 증액 소송으로 따로 진행합니다. 두 절차의 기한이 다르니 함께 관리해야 합니다.

지산은 통지서와 고시문으로 청산 대상이 된 경위와 남은 기한을 먼저 정리하고, 감정평가서의 비교 사례와 개별 요인을 항목별로 검토합니다. 협의, 재결 이의, 증액 소송, 명도 대응을 한 기한표로 관리하며, 사건은 재개발·재건축 사건을 직접 수행해 온 박한민 변호사가 맡습니다.

재결서를 받았다면 30일 이의신청 기한이 이미 흐르고 있습니다. 재결서를 받은 날짜를 확인한 뒤 02-6951-4097로 연락 주세요.