지체상금 정산서를 받았을 때

공사도급계약의 지체상금은 손해배상액의 예정으로 봅니다. 발주처는 실제 손해를 증명하지 않아도 약정한 산식대로 청구할 수 있고, 대신 금액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 감액 여부는 하루당 비율보다 지체상금 총액이 계약금액이나 실제 손해에 비해 지나친지를 기준으로 판단하는 것이 판례의 흐름입니다.

지체상금은 시공사 책임으로 늦어진 경우에만 물립니다. 늦어진 데 잘못이 없다는 사정은 시공사가 증명해야 하므로, 공사 중에 생긴 지연 사유를 그때그때 공문으로 남겨 두었는지가 결론을 좌우합니다.

지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 계산합니다. 다만 아래와 같은 기간은 시공사 책임이 아니라는 이유로 지체일수에서 빼 달라고 다툴 수 있습니다. 그 사유와 기간은 시공사가 증명해야 하므로 공문과 일지로 날짜를 특정합니다.

추가공사나 설계변경으로 공사량이 늘었다면 늘어난 공사에 필요한 기간만큼 준공기한도 늦춰져야 한다고 주장할 수 있습니다. 변경 합의서에 공기 연장이 빠져 있더라도 추가공사 규모와 공정표를 근거로 다툽니다. 다음 공사부터는 설계변경 합의서에 공사기간 조정을 함께 적어 두세요.

• 발주처의 설계변경 지시나 도면 확정 지연으로 공정이 멈춘 기간
• 인허가 지연, 부지 인도 지연, 관급자재 반입 지연 기간
• 천재지변처럼 통상 예상할 수 없는 사유로 작업이 불가능했던 기간
• 준공검사를 신청했는데 발주처가 검사를 미룬 기간
• 기성금 미지급으로 정당하게 공사를 중지한 기간

공사가 끝나지 못하고 계약이 해제됐다면 실제 해제한 날까지 지체상금이 계속 쌓이는 것은 아닙니다. 판례는 발주처가 계약을 해제할 수 있었던 때를 기준으로, 다른 업체에 맡겨 공사를 마칠 수 있었던 시점까지만 지체상금을 계산합니다. 발주처가 해제를 미루며 지체상금을 불린 사정이 있다면 이 기준으로 종기를 다시 잡습니다.

건축주 쪽이라면 시공사가 공사를 멈춘 채 연락을 끊었을 때 해제 통지를 미루지 말고 서면으로 보내야 지체상금 종기를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

법원은 당사자의 지위, 계약의 목적, 예정액을 정한 경위, 실제 손해와 예정액의 비교, 거래관행 등을 종합해 감액 여부를 정합니다. 그래서 너무 많다는 주장보다 발주처가 실제로 입은 손해, 예를 들어 임대 지연분이나 금융비용을 추정해 청구액과 나란히 보여 주는 편이 효과적입니다. 지체상금 총액이 공사대금에 육박하거나 넘는다면 그 비율 자체가 중요한 사정이 됩니다.

계약서에 지체상금 상한 조항이 있는지도 먼저 확인하세요. 관급공사는 지체상금이 계약금액(검사를 거쳐 인수한 기성부분 금액은 뺀 금액)의 100분의 30을 넘지 못하므로(국가계약법 시행령 제74조 제3항, 공사계약일반조건 제25조 제1항 단서, 지방자치단체 계약은 지방계약법 시행령 제90조 제3항), 상한을 넘긴 청구라면 그것만으로 금액이 줄어듭니다. 관급 공사계약의 지체상금은 지체 하루마다 계약금액의 1천분의 0.5로 계산합니다(국가계약법 시행규칙 제75조 제1호, 지방계약법 시행규칙 제75조 제1호의 지연배상금률도 같음).

감액은 법원이 판결에서 정하는 것이어서 발주처가 스스로 줄여 주지 않으면 소송에서 주장해야 합니다.

발주처는 보통 남은 공사대금에서 지체상금을 빼겠다는 상계 통보를 보냅니다. 동의하지 않는다면 지체일수와 감액 사유를 적은 이의서를 바로 보내고, 남은 잔금은 공사대금 청구로 따로 진행합니다. 지체상금 약정이 있으면 지연으로 인한 손해는 원칙적으로 그 안에 포함되므로, 발주처가 지체상금과 별도로 임대수익 손실을 또 청구한다면 중복을 다툽니다.

하도급업체가 원청에게서 같은 통보를 받는 경우도 많습니다. 원청이 발주처에 물어낸 지체상금을 하도급대금에서 그대로 빼려 한다면, 하도급 공정 가운데 실제로 늦어진 부분과 그 원인부터 따져야 합니다. 하도급업체 책임이 아닌 지연까지 떠넘기는 공제는 부당감액이 될 수 있습니다(하도급법 제11조).

지산은 공정표, 작업일보, 공문을 날짜별로 맞춰 시공사 책임이 아닌 기간을 하루 단위로 정리합니다. 건축주 쪽에서 지체상금을 청구하는 사건이라면 반대로 지체일수와 실제 손해 자료를 갖춰 감액 주장에 대비합니다. 상계 통보를 받았다면 통보서와 계약서를 가지고 02-6951-4097로 상담을 예약해 주세요.