건축허가가 반려됐을 때

불복 기한은 통지를 받은 날부터 계산합니다. 기한과 사유부터 정리하세요.

• 반려 통지서를 받은 날짜를 기록하세요. 이날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 내야 합니다.
• 통지서에 적힌 반려 사유와 근거 조문을 그대로 옮겨 적으세요.
• 설계를 맡은 건축사에게 보완으로 해결할 수 있는 사유인지 의견을 받으세요.
• 신청서, 보완 요구 공문, 담당 부서와 주고받은 협의 내용을 날짜순으로 정리하세요.
• 민원 때문이라는 설명을 들었다면 누가 언제 그렇게 말했는지 메모해 두세요.

첫째, 서류나 도면 보완으로 풀 수 있는 사유라면 보완해 다시 신청하는 편이 빠릅니다. 둘째, 도로, 용도지역, 높이처럼 법령 요건 자체를 갖추지 못한 사유라면 설계를 바꾸거나 요건을 갖추는 것이 먼저이고, 법령 해석이 다투어질 때만 불복이 실익이 있습니다.

셋째, 주민 민원이나 주변 환경 같은 사정을 내세운 사유라면 그 판단에 법령상 근거가 있는지를 따집니다. 민원이 많다는 것 자체는 법령상 허가 요건이 아니어서, 요건을 다 갖춘 신청을 이런 이유로 막았다면 위법을 다툴 여지가 큽니다. 다만 숙박시설처럼 법이 따로 심의를 거치게 한 건축물이나 토지 형질변경 같은 개발행위허가가 함께 필요한 사업이라면 행정청 판단이 존중되는 폭이 넓어집니다.

행정심판은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일 안에 청구합니다(행정심판법 제27조). 비용이 적고 결과가 비교적 빨리 나오며, 위원회가 처분청에 다시 처분하라고 명할 수 있습니다. 취소소송은 처분을 안 날부터 90일 안에 내야 하고, 행정심판을 거쳤다면 재결서를 받은 날부터 90일 안에 낼 수 있습니다(행정소송법 제20조).

거부처분이 취소되면 행정청은 판결 취지에 따라 다시 처분해야 하지만, 다른 사유를 들어 다시 거부하는 경우도 있습니다. 그래서 불복 서면에서는 통지서에 적힌 사유뿐 아니라 행정청이 들고 나올 수 있는 다른 사유까지 미리 반박해 두는 것이 좋습니다.

보완하라는 공문만 반복되거나 처분 없이 몇 달이 흐른다면 의무이행심판이나 부작위위법확인소송이 대안이 됩니다. 신청일, 보완 요구일과 내용, 보완 제출일을 표로 만들어 두면 지연이 부당하다는 점을 보여 주기 쉽습니다.

허가가 늦어지면 토지 잔금, 시공사와 약속한 착공일, 대출 만기가 줄줄이 영향을 받습니다. 토지 매매계약에 허가를 조건으로 한 특약이 있는지, 도급계약에 착공 지연 때 처리 조항이 있는지 확인해 두면 불복 절차가 진행되는 동안 손실을 줄일 수 있습니다.

다시 신청하기로 했다면 반려 사유를 모두 해소했다는 점을 보완 내역표로 정리해 함께 내세요. 같은 사유로 다시 반려되면 그 처분을 다툴 때도 이 내역표가 근거가 됩니다.

지산 건설부동산센터는 반려 통지서와 관계 법령을 대조해 다툴 사유와 보완할 사유를 나누고, 재신청과 불복 가운데 사업 일정에 맞는 길을 정합니다. 행정심판 청구서와 취소소송을 준비하고, 시공사와의 계약이나 대출 일정에 미칠 영향도 함께 봅니다.

90일 기한이 얼마 남지 않았다면 02-6951-4097로 바로 연락 주세요.