재건축 분담금이 갑자기 늘었을 때

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 계산하는 것이 일반적입니다. 공사비가 오르면 총사업비가 커지고 비례율이 내려가 권리가액이 줄어드니 분담금이 늘어납니다. 안내문을 받으면 통보된 금액만 보지 말고 비례율이 얼마에서 얼마로 바뀌었는지, 사업비 중 어떤 항목이 늘었는지부터 확인하세요.

내 종전자산 평가액이 비슷한 다른 조합원보다 낮게 매겨지지 않았는지도 함께 보세요.

예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회 의결을 거쳐야 합니다(도시정비법 제45조 제1항 제4호). 공사비를 올리는 변경계약도 여기에 해당하는 경우가 많고, 총회 의결 없이 맺은 이런 계약은 효력이 없다는 판례가 있습니다.

관리처분계획을 바꾸면서 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나면 출석 조합원이 아니라 전체 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 하고, 이때 생산자물가상승률분과 손실보상 금액은 계산에서 뺍니다(같은 조 제4항). 관리처분계획 변경을 의결하는 총회에는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(같은 조 제10항). 증액을 여러 번 나눠 매번 기준을 피한 것은 아닌지도 누적 금액으로 따져 봅니다.

총회 소집 통지도 확인하세요. 총회를 소집하려면 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시, 장소와 서면 의결권 행사에 필요한 사항을 조합원에게 알려야 합니다(제44조 제4항). 공사비 증액 근거 자료가 책자에 빠져 있었다면 그 사정도 기록해 둡니다.

조합은 다음 경우 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다(제29조의2 제1항). 조합원 5분의 1 이상이 요청한 경우, 생산자물가상승률을 뺀 누적 증액이 사업시행계획인가 전에 시공자를 뽑았다면 100분의 10 이상, 인가 후에 뽑았다면 100분의 5 이상인 경우, 검증 뒤 다시 100분의 3 이상 늘어난 경우입니다. 집행부가 검증을 미룬다면 조합원 5분의 1 서명을 모아 요청할 수 있습니다.

관리처분계획 인가 단계에서도 정비사업비나 분담금이 크게 늘어난 경우, 또는 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청일부터 15일 안에 요청한 경우에는 시장·군수등이 공공기관에 타당성 검증을 요청해야 합니다(제78조 제3항).

조합은 관리처분계획 인가를 신청하기 전에 서류를 30일 이상 공람하고 의견을 들어야 합니다(제78조 제1항). 이 기간에 내 종전자산 평가와 분담금 산정 내역을 확인하고 서면으로 의견을 내 두면 나중에 다툴 때 근거가 됩니다. 다른 조합원과 비교할 자료가 필요하면 정비사업 서류의 열람·복사를 청구하세요. 조합은 15일 안에 응해야 합니다(제124조 제4항).

의견을 낸 사실은 의견서 사본과 접수 증빙으로 남겨 두세요.

관리처분계획 변경이 인가·고시되면 계획 자체를 대상으로 취소소송을 내야 하고, 고시를 안 날부터 90일, 고시가 있은 날부터 1년 안에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조). 소송을 내도 절차가 저절로 멈추지 않으니 필요하면 집행정지를 함께 신청합니다(같은 법 제23조). 이전고시가 나면 관리처분계획을 다툴 법률상 이익이 없다는 판례가 있어 그 전에 움직여야 합니다.

분담금을 감당하기 어렵다면 납부를 그냥 미루기보다 현금청산이나 조합원 지위 양도가 가능한지도 함께 검토하세요. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 뒤 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없으므로 예외 사유부터 확인해야 합니다(제39조 제2항).

지산은 증액 계약서, 총회 책자, 의사록, 검증 신청 여부를 대조해 절차상 흠이 있는지 먼저 봅니다. 공람 의견서 작성부터 취소소송과 집행정지 신청까지 기한표를 만들어 진행하고, 사건은 재개발·재건축 사건을 직접 수행해 온 박한민 변호사가 맡습니다. 고시문의 날짜를 확인하신 뒤 02-6951-4097로 연락 주세요.