추가공사를 했는데 돈을 안 줄 때

추가공사비 분쟁은 결국 기록 싸움입니다. 아래 순서대로 자료를 모으면 상담에서 바로 청구 가능성을 가늠할 수 있습니다.

• 추가공사를 지시하거나 승인한 문자, 카카오톡, 통화 녹음, 회의록을 날짜순으로 모으세요. 대화방은 통째로 내보내기 해 두는 편이 안전합니다.
• 원래 도면·견적서와 실제 시공한 내용을 나란히 놓고 늘어난 공종과 물량을 표로 정리하세요.
• 추가공사 부분의 시공 전후 사진, 작업일보, 자재 세금계산서, 인력 투입 내역을 찾아 두세요.
• 건축주가 완성된 부분을 받아 쓰고 있는지, 추가공사 명목으로 일부라도 입금된 적이 있는지 확인하세요.
• 공사가 끝난 날을 확인해 3년 시효가 언제 끝나는지 달력에 적어 두세요(민법 제163조 제3호).

정산 합의서나 준공 정산서에 '추가 청구 없음', '일체의 이의를 하지 않는다' 같은 문구가 있으면 그대로 서명하지 마세요. 추가공사비를 별도로 정산한다는 유보 문구를 넣거나 서명을 미루고 이견을 서면으로 회신해야 합니다. 서명하고 나면 다투기가 매우 어렵습니다.

아직 공사 중이라면 말로만 진행하지 마세요. 추가 작업에 들어가기 전에 공사 범위와 예상 금액을 적은 확인 공문을 보내고 회신을 받아 두면 정산 때 다툼이 크게 줄어듭니다.

대금을 못 받았다고 이미 시공한 부분을 뜯어내거나 설비를 떼어 가는 것도 피하세요. 손괴 문제로 번지면 추가공사비 청구가 더 어려워집니다.

도급은 서면 없이 합의만으로 성립하는 계약이라 추가공사 합의도 말로 성립할 수 있습니다(민법 제664조). 계약서에 '추가공사는 서면 승인을 받아야 한다'는 조항이 있어도 그것만으로 말로 한 합의가 무효가 되지는 않습니다. 다만 상대방이 합의를 부인할 근거가 강해지므로 정황 증거를 더 촘촘히 갖춰야 합니다.

총액으로 공사대금을 정한 계약에서 법원은 당초 계약에 없던 공사가 실제로 있었는지와 그 대금에 관한 합의가 있었는지를 함께 봅니다. 물량이 늘었다거나 건축주 쪽 감독관이 현장에 있었다는 사정만으로는 대금 합의가 인정되기 어렵습니다. 원래 도면과 준공 도면을 비교해 어느 부분이 계약에 없던 추가공사인지 특정하고, 그 대금에 관해 명시적이든 묵시적이든 합의가 있었음을 보여 줄 자료를 갖춰야 합니다. 하도급이라면 원청은 추가·변경 위탁도 착공 전에 서면으로 발급해야 하므로(하도급법 제3조 제1항) 서면이 없다는 사정이 원청에게 불리하게 작용하기도 합니다.

추가공사 금액을 미리 정하지 않았다면 법원은 감정으로 그 공사에 드는 적정 비용을 정합니다. 이때 원래 계약 단가를 쓸지 시장 단가를 쓸지가 다툼이 되므로 당초 견적서와 추가 작업 당시의 자재·인건비 자료를 함께 냅니다.

국가·지방자치단체 공사에서 설계변경으로 공사량이 늘면 계약금액을 조정합니다(국가계약법 시행령 제65조). 계약단가가 있는 공종은 계약단가로, 산출내역서에 없는 신규 비목은 설계변경 당시 단가에 낙찰률을 곱한 금액으로 정하고, 발주기관이 설계변경을 요구한 경우에는 설계변경 당시 단가와 그 단가에 낙찰률을 곱한 금액 사이에서 협의해 정합니다.

조정은 저절로 되지 않고 계약상대자가 신청해야 합니다. 감독관의 구두 지시만으로 공사하고 변경계약 없이 준공대가까지 받으면 추가공사비를 받기 어려워질 수 있으니, 준공대가를 받기 전에 계약금액 조정을 서면으로 신청해 두세요(공사계약일반조건 제20조 제10항). 권한 없는 담당자의 지시였다면 약정 대신 부당이득으로 청구를 구성하는 방법도 검토합니다.

지산은 지시 기록과 시공 기록을 하나의 날짜표로 맞춰 누가, 언제, 무엇을, 얼마에 시켰는지를 한 장으로 보여 주는 자료부터 만듭니다. 그 표를 바탕으로 내용증명, 가압류, 지급명령, 소송 가운데 어디서 시작할지 정합니다. 사건은 설계변경 사건을 직접 수행해 온 박한민 변호사가 맡고, 비용은 상담을 마친 뒤 안내합니다.

시효가 몇 달 남지 않았다면 자료가 덜 모였더라도 02-6951-4097로 먼저 연락 주세요. 내용증명은 6개월 안에 소송 등으로 이어가야 시효를 지킬 수 있어 일정부터 같이 잡아야 합니다.