건설부동산센터 · 상황별 안내
처음 겪는 일이라 막막할 때
지금 겪고 있는 상황과 가까운 글부터 읽어 보세요. 무엇을 먼저 하고, 무엇을 하지 말아야 하는지 순서대로 정리했습니다.
재개발·재건축·조합
- 현금청산 대상자가 됐을 때분양신청을 하지 않았거나 분양대상에서 빠졌다면 조합과 보상 협의를 하게 됩니다. 협의에서 재결, 소송으로 넘어가는 단계마다 법이 정한 기한이 있습니다.
- 조합 총회 결의가 이상할 때서면결의서는 잔뜩 걷혔는데 직접 나온 사람은 몇 명 없었다거나, 안건 자료를 총회 당일에야 받았다면 결의를 다툴 여지가 있습니다. 다만 다투는 방법과 기한은 인가·고시 전인지 후인지에 따라 갈립니다.
- 재건축 분담금이 갑자기 늘었을 때공사비가 올랐다며 분담금이 수천만 원 늘었다는 안내문을 받았다면 금액보다 먼저 그 증액이 법이 정한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 총회 의결, 공사비 검증, 관리처분계획 공람이라는 단계마다 조합원이 확인하고 다툴 수 있는 장치가 있습니다.
- 지역주택조합에서 나오고 싶을 때사업은 몇 년째 제자리인데 추가 분담금 안내만 오면 탈퇴를 고민하게 됩니다. 가입 시기와 계약서 문구에 따라 철회, 탈퇴, 계약 취소 가운데 쓸 수 있는 방법과 돌려받는 금액이 달라집니다.
공사 현장·대금
- 공사대금이 밀려 공사를 멈추려 할 때대금이 밀렸다고 바로 현장을 떠나면 오히려 계약 위반이나 지체상금 문제가 생길 수 있습니다. 공사를 멈추기 전에 남겨야 할 기록과 밟아야 할 순서가 있습니다.
- 추가공사를 했는데 돈을 안 줄 때현장소장의 말 한마디, 건축주의 카카오톡 한 줄로 시작한 추가공사가 정산 때 '그런 지시 한 적 없다'로 바뀌는 일이 많습니다. 계약서에 없던 공사라도 지시와 대금 합의를 보여 줄 기록이 있으면 받을 수 있습니다.
- 원청이 하도급대금을 미룰 때'발주처에서 아직 안 들어와서'라는 말을 두 번 넘게 들었다면 기다리기만 할 때가 아닙니다. 하도급법은 지급기일과 지연이자를 정해 두었고, 요건이 되면 발주자에게 직접 받을 길도 있습니다.
- 공사기간이 늘어난 만큼 현장 비용을 받으려면인허가 지연이나 설계변경으로 공기가 늘어도 현장소장 급여, 사무실 임차료, 장비 대기료는 계속 나갑니다. 이 간접비는 기간 연장 승인과 별도로 금액 조정을 신청하고 실제 지출을 증명해야 받을 수 있습니다.
- 지체상금 정산서를 받았을 때준공이 늦었다며 발주처가 잔금에서 지체상금을 빼겠다고 통보해 왔다면 계약서 산식을 받아들이기 전에 날짜부터 다시 세어 보세요. 늦어진 날 전부가 시공사 책임인 경우는 생각보다 많지 않습니다.
- 현장을 지키고 있는데 경매가 들어왔을 때잔금을 못 받아 현장을 지키던 중 건물에 경매개시결정이 났다면, 이제부터는 언제부터 점유했는지와 점유를 끝까지 유지하는지가 유치권의 결론을 정합니다.
- 정산 때 원청이 대금을 깎자고 할 때공사를 다 끝냈더니 원청이 '발주처에서 깎였다', '다들 이렇게 한다'며 감액 합의서에 서명하라고 한다면 서명부터 멈추세요. 하도급법은 정당한 사유 없는 감액을 금지하고, 그 사유는 원청이 증명해야 합니다.
- 인테리어 업체가 공사를 멈추고 연락이 끊겼을 때철거만 해 놓고 작업자가 나오지 않거나 업체가 전화를 받지 않으면 이사와 개업 일정이 한꺼번에 무너집니다. 다른 업체를 부르기 전에 남겨야 할 기록과 보내야 할 통지가 있습니다.
- 현장 일당을 못 받았을 때건설현장에서 일한 일당이 몇 달째 밀리고 팀장은 원청에서 돈이 안 내려왔다는 말만 반복한다면, 받을 수 있는 상대와 절차를 넓혀 볼 때입니다.
하자·감정
- 아파트 하자 보수를 안 해 줄 때누수와 균열을 몇 번이나 접수했는데 땜질만 반복된다면 이제는 기간을 세면서 움직여야 합니다. 하자마다 책임기간이 다르고, 그 기간 안에 생긴 하자라는 점을 보여 줘야 책임을 물을 수 있습니다.
- 법원 감정을 앞두고 있을 때건설 소송에서 공사대금, 추가공사비, 하자보수비는 대부분 법원이 지정한 감정인의 감정으로 금액이 정해집니다. 감정 사항을 어떻게 쓰고 감정인에게 어떤 자료가 넘어가느냐에서 결과가 크게 갈립니다.
- 옆 건물 공사로 우리 집에 금이 갔을 때옆 땅 공사가 시작된 뒤 벽과 담장에 금이 가면 하루하루 커지는 것 같아 불안합니다. 시공사에 따지기 전에 지금 상태를 정확히 남겨 두는 것이 배상을 받는 첫걸음입니다.
거래·보상·인허가
- 산 집에서 누수가 터졌을 때잔금을 치르고 들어간 집에서 물이 새면 전 주인에게 책임을 물을 수 있는지부터 궁금해집니다. 매도인 책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로 날짜 관리가 먼저입니다.
- 분양 계약금을 돌려받고 싶을 때모델하우스에서 서둘러 계약했거나, 광고와 다른 사실을 알게 됐거나, 입주가 계속 미뤄진다면 계약금을 돌려받을 수 있는지 고민하게 됩니다. 단순 변심인지, 상대방 사유가 있는지에 따라 길이 완전히 달라집니다.
- 보상 협의 요청서를 받았을 때공익사업 사업시행자에게서 손실보상 협의 요청서를 받으면 적힌 금액에 서명할지부터 고민됩니다. 협의에 응하기 전에 평가 내역과 다음 절차를 알고 있으면 선택지가 넓어집니다.
- 건축허가가 반려됐을 때토지를 사고 설계까지 마쳤는데 건축허가가 반려되면 대출 이자와 사업 일정이 한꺼번에 압박해 옵니다. 반려 통지서를 받은 날부터 불복 기한이 흐르니, 다시 신청할지 다툴지를 빨리 정해야 합니다.
공사가 끝나기 전에 남긴 기록이 받을 돈을 정합니다. 기한이 지나기 전에 연락하세요.
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