공사대금이 밀려 공사를 멈추려 할 때

도급계약서에는 대금 지급이 늦어질 때 시공사가 공사를 중지하거나 계약을 해지할 수 있는 조항을 두는 경우가 많습니다. 이 조항이 정한 통지 방법과 기간을 지키지 않고 공사를 멈추면, 건축주는 시공사가 먼저 계약을 어겼다며 지체상금이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

조항이 없더라도 기성금 지급과 이후 공사는 서로 맞물린 의무여서, 밀린 기성금을 이유로 이후 공사를 거절할 여지가 있습니다. 다만 어디까지가 정당한 중지인지는 계약 내용과 밀린 금액, 그동안 오간 공문에 따라 판단이 갈리므로 중지 통보서는 근거 조항과 미지급액을 특정해 보냅니다.

중지 통보서는 나중에 소송에서 중지가 정당했는지를 판단하는 첫 자료가 됩니다. 감정적인 표현은 빼고 숫자와 날짜 위주로 씁니다. 내용증명으로 보내고 발송 영수증을 보관하세요.

• 밀린 기성금의 회차, 금액, 원래 지급기일
• 공사 중지의 근거가 되는 계약서 조항
• 지급을 요구하는 기한과 그때까지 지급이 없으면 중지를 시작하는 날짜
• 중지 기간 동안 현장 안전과 보존을 위해 할 조치
• 대금이 지급되면 공사를 재개한다는 조건

공사가 멈춘 뒤에는 어디까지 시공했는지를 두고 다툼이 생깁니다. 중지 직전에 층별·공종별 시공 상태를 사진과 영상으로 찍고, 반입된 자재와 장비 목록을 만들어 둡니다. 감리자가 있다면 기성 확인을 요청하는 공문을 보내 확인을 받아 두세요.

이 기록은 나중에 기성고를 정하는 감정에서 그대로 쓰입니다. 건축주가 다른 업체를 들여 공사를 이어가면 현장이 바뀌어 당시 상태를 다시 확인할 방법이 없어집니다.

• 층별·공종별 시공 사진과 영상(촬영일이 남는 원본)
• 현장에 남은 자재와 장비 목록
• 감리자 또는 건축주에게 보낸 기성 확인 요청 공문
• 중지 직전까지의 작업일보

대금을 받을 때까지 현장을 점유하면 유치권을 주장할 수 있습니다. 대신 경비 인력과 출입 통제에 비용이 들고, 점유가 끊기면 유치권도 사라집니다. 건물에 대한 저당권설정청구(민법 제666조)나 건축주 재산에 대한 가압류가 더 실익이 있는 경우도 있어 함께 비교합니다.

어느 쪽을 택하든 공사대금의 3년 시효는 계속 흐릅니다. 현장을 지키는 동안에도 지급명령이나 소송으로 청구를 시작해 두어야 합니다.

건축주가 다른 업체를 불러 공사를 이어가겠다며 현장 인도를 요구하면, 넘겨주기 전에 기성고 확인과 정산 방법을 먼저 서면으로 합의하세요. 넘겨준 뒤에는 유치권도 사라지고 기성 확인을 받기도 어렵습니다.

원청에게 대금을 받지 못한 하도급 업체는 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있는지 먼저 봅니다. 원청이 하도급대금을 2회분 이상 지급하지 않았거나 지급보증을 하지 않았다면 직접 지급 사유가 됩니다(하도급법 제14조 제1항).

직접 지급 요청은 발주자가 원청에게 대금을 지급하기 전에 도달해야 실익이 큽니다. 공사를 멈추는 결정과 직접 지급 요청을 같은 날 진행하는 경우가 많습니다.

공사를 끝내기로 했다면 기성고, 미지급액, 현장에 남긴 자재 처리, 하자 책임 범위를 정산 합의서로 정리합니다. 합의서에 하자담보 책임이나 지체상금을 어떻게 처리할지 빠뜨리면 나중에 다시 분쟁이 됩니다.

합의가 안 되면 소송에서 법원 감정으로 기성고를 정합니다. 앞에서 남긴 현장 기록과 공문이 이때 감정인의 판단 자료가 됩니다.

감정을 신청할 때는 기성고 비율만이 아니라 현장에 남긴 자재 대금, 중지 기간의 현장 유지비를 감정 사항에 넣을지도 함께 정합니다.

지산은 중지 통보서를 보내기 전에 계약서의 중지·해지 조항과 밀린 금액을 함께 보고, 통보 시점과 문구를 정합니다. 현장 기록 목록을 정리하고, 가압류나 저당권설정청구, 직접 지급 요청 중 무엇을 먼저 할지 정해 같은 날 진행할 수 있게 준비합니다. 사건은 하도급과 공사대금 사건을 직접 수행해 온 박한민 변호사가 맡습니다.

공사를 멈추기로 마음먹었다면 통보서를 보내기 전에 02-6951-4097로 먼저 연락 주세요. 주말과 공휴일에도 24시간 받습니다.