이런 경우 상담이 필요합니다
- 주민 민원이 많다는 이유로 건축허가 신청이 반려됐습니다
- 진입도로 폭이 부족하다며 보완 요구만 몇 달째 반복됩니다
- 공사를 마쳤는데 설계도서와 다르게 시공됐다며 사용승인이 나지 않습니다
- 건축물대장에 위반건축물로 올라 이행강제금 계고를 받았습니다
- 허가 신청 후 1년이 넘도록 처분 자체를 하지 않고 있습니다
관련 법조문
건축법 제11조(건축허가)
건축물을 건축하거나 대수선하려면 시장·군수·구청장 등의 허가를 받아야 합니다. 위락·숙박시설이 주변 환경에 부적합한 경우나 방재지구 등 법이 정한 경우에는 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있습니다(같은 조 제4항).
건축법 제22조(건축물의 사용승인)
공사를 마친 뒤 감리완료보고서와 공사완료도서를 붙여 사용승인을 신청하면, 허가권자는 설계도서대로 시공됐는지 등을 검사해 합격한 건축물에 사용승인서를 내줍니다. 사용승인 전에는 원칙적으로 건축물을 사용할 수 없지만, 정해진 기간 안에 사용승인서를 내주지 않으면 사용할 수 있습니다.
행정심판법 제27조, 행정소송법 제20조
행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일 안에 청구해야 합니다. 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 하고, 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 받은 날부터 계산합니다.
조문은 요지만 옮겼습니다. 정확한 문언은 국가법령정보센터에서 확인하실 수 있습니다.
반려 사유가 법령에 있는지부터 봅니다
건축허가는 법령이 정한 요건을 갖추면 원칙적으로 내줘야 하는 처분으로 봅니다. 그래서 법령에 근거가 없는 주민 반대나 막연한 교통 혼잡 우려만으로 반려했다면 다툴 여지가 큽니다. 반면 숙박·위락시설이나 방재지구처럼 건축법 제11조 제4항이 정한 경우, 개발행위허가가 함께 걸린 경우에는 행정청의 재량이 넓게 인정됩니다.
반려 통지서의 사유와 근거 조문을 옮겨 적고 보완하면 해결되는 사유인지, 보완이 불가능한 사유인지 나눕니다. 보완으로 풀 수 있다면 다시 신청하는 편이 빠르고, 보완할 수 없는 것을 요구한다면 불복을 준비합니다.
행정심판과 취소소송
거부처분은 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송으로 다툽니다. 대부분 행정심판을 거치지 않고 바로 소송을 낼 수 있고(행정소송법 제18조), 행정심판은 비용과 시간 부담이 적은 편입니다. 행정심판에서 기각돼도 재결서를 받은 날부터 90일 안에 취소소송을 낼 수 있습니다.
보완 요구를 되풀이하거나 아무 처분도 하지 않고 시간을 끈다면 의무이행심판이나 부작위위법확인소송을 검토합니다. 신청일, 보완 요구일과 내용, 보완 제출일을 날짜별로 정리해 두어야 지연이 부당하다는 점을 보여 줄 수 있습니다.
사용승인이 안 나면 원인이 시공인지 서류인지 가립니다
사용승인 검사는 허가나 신고한 설계도서대로 시공됐는지, 감리완료보고서와 공사완료도서가 적합한지를 봅니다(건축법 제22조 제2항). 설계와 다르게 시공된 부분이 원인이라면 설계변경이나 보완 공사로 풀 수 있는지, 그 책임이 시공사에 있는지를 따집니다. 사용승인 지연으로 생긴 금융비용과 임대 지연 손해는 시공사와의 지체상금이나 손해배상 문제로 이어집니다.
위반건축물 시정명령과 이행강제금
무단 증축이나 용도변경이 적발되면 시정명령과 함께 건축물대장에 위반 내용이 적히고(건축법 제79조), 기한 안에 시정하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 부과 전에 문서로 계고해야 하고, 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있습니다(제80조 제3항, 제5항). 시정명령 자체를 다툴지, 원상복구로 정리할지를 비용과 함께 비교합니다.
지산 건설부동산센터는 이렇게 대응합니다
- 1
처분서 분석
반려·거부 통지서의 사유와 근거 조문, 처분을 안 날을 확인합니다.
- 2
보완 가능성 검토
설계를 맡은 건축사 의견을 들어 보완으로 해결되는 사유인지 가립니다.
- 3
불복 절차 선택
재신청, 행정심판, 취소소송, 부작위 다툼 가운데 기한과 실익을 따져 고릅니다.
- 4
집행정지 검토
시정명령이나 허가 취소처럼 집행되면 손해가 커지는 처분은 집행정지 신청을 함께 검토합니다.
- 5
민사 책임 정리
사용승인 지연 원인이 시공에 있다면 시공사와의 지체상금·손해배상을 정리합니다.
이 사건을 맡는 변호사
자주 묻는 질문
허가 반려를 다투는 동안 공사를 시작해도 되나요?
허가 없이 착공하면 건축법 위반으로 공사중지와 처벌 문제가 생깁니다. 다투는 동안에는 착공하지 말고, 사업 일정은 불복 절차에 걸리는 기간을 고려해 다시 잡으세요.
이행강제금을 낸 뒤에도 또 부과되나요?
시정명령을 이행할 때까지 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다. 시정명령을 이행하면 새 이행강제금 부과는 즉시 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 합니다(건축법 제80조 제6항).
사용승인 전에 일부라도 먼저 쓸 수는 없나요?
공사가 끝난 부분이 건폐율, 용적률, 피난·방화 기준 등에 맞으면 기간을 정한 임시사용승인을 받아 먼저 쓸 수 있습니다(건축법 제22조 제3항 제2호). 임시사용 기간과 조건을 확인하고 그 안에 사용승인을 받을 계획을 세워야 합니다.