건축허가 반려, 보완할지 다툴지 90일 안에 정해야 합니다

토지를 사고 설계를 마쳐 허가를 신청했는데 주민 반대가 많아 허가가 어렵다는 반려 통지가 옵니다. 대출 이자는 매달 나가고 착공 일정은 멀어집니다. 이럴 때 건축주가 가장 먼저 할 일은 통지서에 적힌 반려 사유와 근거 조문을 그대로 옮겨 적는 것입니다.

건축허가는 원칙적으로 내줘야 하는 처분입니다

건축허가는 건축법 등 관계 법령이 정한 요건을 갖추면 원칙적으로 허가해야 하는 처분으로 봅니다. 그래서 법령에 근거가 없는 주민 반대나 막연한 교통 혼잡 우려만으로 반려했다면 다툴 여지가 큽니다. 반면 위락·숙박시설이 주변 환경에 맞지 않는 경우나 방재지구처럼 건축법 제11조 제4항이 정한 경우, 개발행위허가가 함께 걸린 경우에는 행정청의 판단 폭이 넓게 인정됩니다.

다음 단계는 사유를 보완으로 풀 수 있는지, 보완이 불가능한 것을 요구하는지 나누는 일입니다. 설계를 맡은 건축사와 함께 보면 판단이 빨라집니다. 보완으로 해결된다면 재신청이 소송보다 빠른 경우가 많습니다.

기한은 처분을 안 날부터

행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 180일 안에 청구해야 합니다(행정심판법 제27조). 취소소송은 처분을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 하고, 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 받은 날부터 90일을 셉니다(행정소송법 제20조). 대부분은 행정심판을 거치지 않고 바로 소송을 낼 수 있습니다(같은 법 제18조).

보완해서 다시 신청할지 고민하는 사이 90일이 지나는 경우가 많습니다. 재신청을 준비하더라도 불복 기한은 따로 달력에 적어 두고, 필요하면 두 길을 동시에 진행하는 편이 기한 관리에 유리합니다.

공사를 마친 뒤 사용승인이 나지 않는 경우도 비슷한 순서로 봅니다. 사용승인 검사는 허가한 설계도서대로 시공됐는지를 보므로(건축법 제22조), 거부 사유가 설계와 다른 시공 때문인지 서류 미비 때문인지부터 가립니다. 시공 문제라면 보완 공사와 함께 시공사에 지연 책임을 물을 수 있는지도 검토합니다.

보완 요구만 반복된다면

반려도 허가도 하지 않고 보완 요구만 되풀이하며 시간을 끄는 경우도 있습니다. 이럴 때는 의무이행심판이나 부작위위법확인소송을 검토합니다. 신청일, 보완 요구일과 내용, 보완 제출일을 날짜별로 정리해 두어야 지연이 부당하다는 점을 보여 줄 수 있습니다.

• 반려·거부 통지서와 받은 날 기록
• 허가 신청서와 설계도서, 보완 요구 공문
• 토지이용계획확인원과 진입도로 자료
• 담당 부서와 협의한 내용의 메모

다투는 동안 허가 없이 착공하면 공사중지와 처벌 문제가 생깁니다. 사업 일정은 불복 절차에 걸리는 기간을 감안해 다시 잡으시고, 대출 만기나 토지 매매 잔금 일정이 걸려 있다면 그 일정부터 금융기관과 조정해 두시기 바랍니다.