공사대금·유치권

건축공사가 중간에 멈추면 이미 지은 부분을 허물어 원상으로 되돌리는 대신, 그때까지 완성한 비율인 기성고에 따라 대금을 정산하는 것이 보통입니다. 기성고는 전체 공사 중 실제로 시공한 부분이 차지하는 비율이어서, 계약 단가와 실제 시공 물량을 함께 따집니다.

건축주가 일방적으로 계약을 끝냈다면 시공사는 기성 대금 외에 해제로 입은 손해의 배상을 구할 수 있습니다(민법 제673조). 반대로 시공사의 공사 지연이나 부실 때문에 계약이 해제됐다면 건축주는 미시공 부분과 하자 보수비, 지체상금을 정산에서 다툽니다. 어느 쪽이든 해지 시점의 현장 상태를 사진과 기성 확인서로 고정해 두는 것이 첫 단계입니다.

유치권이 인정되려면 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이어야 하고, 적법하게 점유를 계속하고 있어야 합니다. 출입문 시정, 경비 인력 배치, 유치권 행사 안내문 게시처럼 다른 사람이 함부로 들어갈 수 없도록 실제로 관리하고 있다는 점을 보여야 합니다. 점유를 한 번 잃으면 유치권도 함께 사라집니다.

점유를 시작한 시점도 중요합니다. 경매개시결정 등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 채무자로부터 점유를 넘겨받아 취득한 유치권으로는 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결). 경매가 시작되기 전부터 점유해 왔다는 기록을 남겨 두어야 합니다.

• 공사대금이 그 건물의 공사로 생긴 채권인지
• 대금 지급기일이 이미 지났는지
• 점유를 시작한 날과 경매개시결정 등기일의 선후
• 점유를 계속해 온 방법과 기록
• 건축주와 사이에 유치권을 포기하는 약정이 없었는지

현장을 지키고 있으니 대금 청구는 천천히 해도 된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 유치권을 행사하는 동안에도 공사대금채권의 3년 시효는 계속 진행합니다(민법 제326조). 시효를 멈추려면 소송이나 지급명령, 가압류처럼 법이 정한 방법으로 권리를 행사해야 합니다.

최근 대법원은 유치권 확인 소송에서 공사대금채권이 있는지가 실질적으로 다퉈졌다면 그 소송에도 시효 중단 효력이 있다고 봤습니다(대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다241152 판결). 다만 이 판결에 기대기보다 처음부터 공사대금 청구를 함께 내는 편이 안전합니다.

건축주 쪽에서는 청구된 금액이 계약 범위 안의 것인지, 기성 확인을 거쳤는지, 하자 보수비와 지체상금으로 공제할 부분이 있는지를 정리합니다. 하자 보수에 갈음한 손해배상채권과 공사대금은 서로 동시이행 관계에 있어(민법 제667조 제3항, 제536조), 그 범위에서 지급을 미룰 수 있습니다.

경매로 건물을 산 쪽이라면 신고된 유치권이 요건을 갖췄는지부터 봅니다. 점유가 없었거나 경매개시 후에 점유를 시작했다면 유치권 부존재 확인과 건물 인도를 구할 수 있습니다. 공사대금 자체가 부풀려졌거나 이미 시효가 지났다면 그 점도 함께 다툽니다.