산 집에서 누수가 터졌을 때

누수는 시간이 지날수록 원인과 시점을 증명하기 어려워집니다. 발견한 날부터 아래 순서로 움직이세요.

• 물이 새는 곳과 젖은 범위를 사진과 영상으로 찍고, 처음 발견한 날짜를 적어 두세요.
• 관리사무소에 알리고 누수 접수 기록을 받아 두세요. 아랫집 피해가 있으면 그 내용도 기록합니다.
• 누수탐지 업체를 불러 원인과 위치에 대한 소견서를 받으세요.
• 매도인에게 하자 내용과 원하는 조치를 적어 문자와 내용증명으로 보내세요.
• 피해를 막는 응급 조치는 하되, 원인 부위를 뜯기 전 상태를 남겨 두세요.

매도인 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조). 잔금일이나 이사일이 아니라 누수를 처음 알게 된 날이 기준이어서, 벽지 얼룩을 처음 본 날이나 아랫집에서 연락 온 날을 기록해 두는 것이 중요합니다.

소송까지 낼 필요는 없습니다. 매도인에게 재판 밖에서 요구하는 것으로도 이 기간을 지킬 수 있다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결). 다만 물이 샌다고만 알리기보다 보수나 수리비 지급처럼 원하는 조치를 분명히 적어야 권리를 행사했다고 인정받기 쉽습니다.

매도인 책임은 계약 당시 이미 하자가 있었고, 매수인이 그 사실을 몰랐고 모른 데 과실이 없어야 인정됩니다(민법 제580조). 이사 들어오자마자 보인 누수라면 원래 있던 하자로 평가될 가능성이 높지만, 몇 달 넘게 멀쩡하다가 터진 배관이나 들어와서 한 인테리어 공사 뒤에 생긴 누수는 매도인 책임으로 보기 어렵습니다.

계약서에 현 상태 그대로라는 문구가 있다고 포기할 일은 아닙니다. 매도인이 전에 같은 곳을 고쳐 놓고 알리지 않았다면 이 문구로 책임을 피할 수 없습니다(민법 제584조). 관리사무소의 과거 수리 기록이나 이전 세입자의 진술이 이런 사정을 보여 주는 자료가 됩니다.

누수 원인이 윗집 배관이라면 매도인이 아니라 윗집 점유자나 소유자에게 수리비와 피해 배상을 청구합니다(민법 제758조). 공용 배관이 원인이라면 관리주체나 관리단과 협의합니다. 원인 세대를 잘못 짚어 불필요한 공사를 하는 경우도 있으니 탐지 소견서로 원인을 확정한 뒤 청구 상대를 정하세요. 윗집이 출입을 거부하면 관리사무소를 통해 점검 일정을 잡고 거부한 기록을 남겨 두세요.

보통은 누수 원인 수리비, 젖은 마감재 교체비, 곰팡이 제거비가 중심이 됩니다. 하자 때문에 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해제도 가능하지만, 누수만으로 해제까지 인정되는 경우는 드뭅니다. 청구액이 3천만 원 이하라면 소액사건 절차로 비교적 빨리 진행할 수 있습니다(소액사건심판규칙 제1조의2).

지산 건설부동산센터는 하자를 안 날과 6개월 기한을 먼저 계산하고, 매도인에게 보낼 통지서를 권리 행사로 인정받을 수 있는 내용으로 씁니다. 탐지 소견서와 관리 기록을 바탕으로 계약 당시 하자인지 검토하고, 매도인, 원인 세대, 공인중개사 가운데 누구를 상대로 무엇을 청구할지 정리합니다.

6개월이 얼마 남지 않았다면 02-6951-4097로 바로 연락 주세요.