산 집·건물의 하자와 위반건축물

6개월은 잔금일이나 등기일이 아니라 매수인이 하자를 안 날부터 계산합니다. 벽 안에서 누수가 진행되고 있었더라도 몰랐다면 기간이 시작되지 않고, 젖은 천장을 처음 본 날이 기준이 될 수 있습니다. 발견 날짜를 사진, 관리사무소 접수 기록, 누수탐지 업체 방문 기록으로 남겨 두세요.

이 기간 안에 꼭 소송을 내야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 이 기간을 재판 밖에서 권리를 행사해도 되는 기간으로 보았습니다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결). 다만 손해배상청구권은 따로 소멸시효에도 걸려 목적물을 인도받은 날부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결).

매도인 책임은 매도인의 잘못을 따지지 않는 대신, 하자가 계약 당시 이미 있었다는 점을 매수인이 보여야 합니다. 인도 직후 큰비에 드러난 외벽 균열이나 방수층 손상은 원래 있던 하자로 볼 여지가 크지만, 오래된 주택에서 매매 후 상당 기간이 지나 생긴 배관 파손은 새로 생긴 노후로 보는 경우가 있습니다.

현 시설 상태로 매매한다는 특약도 만능은 아닙니다. 매도인이 같은 자리 누수를 고친 적이 있으면서 알리지 않았다면 특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다. 반대로 집을 볼 때 쉽게 알 수 있었던 하자라면 매수인 과실로 보아 책임을 묻기 어렵습니다.

무단 증축이나 용도변경으로 위반건축물이 되면 시정명령과 함께 건축물대장에 위반 내용이 적히고, 시정하지 않으면 이행강제금이 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 반복 부과될 수 있습니다(건축법 제79조, 제80조). 소유자가 바뀌면 이 부담은 매수인에게 넘어옵니다.

위반 부분이 커서 철거나 원상복구로 산 목적대로 쓸 수 없다면 계약 해제를, 그 정도가 아니라면 철거비, 이미 낸 이행강제금, 가치 하락분을 손해배상으로 구합니다. 중개대상물 확인·설명서에 위반 사실을 적지 않은 공인중개사에게 함께 배상을 구하기도 합니다(공인중개사법 제25조, 제30조).

수리비 청구를 받은 매도인은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월이 지났는지, 계약 때 이미 알린 하자인지, 매수인이 들어간 뒤 인테리어 공사를 하다 생긴 문제는 아닌지부터 확인합니다. 누수 원인이 윗집 배관이라면 매도인이 아니라 원인 세대가 책임질 문제일 수도 있습니다.