하자보수·하자소송

같은 아파트라도 하자마다 남은 기간이 다릅니다. 집합건물법은 주요구조부와 지반공사 하자를 10년, 구조상·안전상 하자를 5년, 설비·창호 같은 기능상·미관상 하자를 3년, 마감공사 하자를 2년으로 정합니다. 기산일 전에 이미 있던 하자는 5년입니다.

세대 내부는 각 세대가 열쇠를 받은 날부터, 복도나 외벽, 지하주차장 같은 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 입주 시기가 세대마다 다르다면 세대별 인도일 자료를 모아야 합니다. 구 집합건물법이 적용된 사건에서 대법원은 이 기간을 권리를 행사해야 하는 제척기간으로 보면서, 소송이 아니어도 기간 안에 하자를 특정해 보수나 배상을 청구했다면 권리를 행사한 것으로 보았습니다. 다만 손해배상채권을 넘겨받았다는 양도 통지만으로는 권리를 행사한 것으로 보지 않았습니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결). 현행 조문의 기간에도 같은 법리가 그대로 적용되는지는 아직 단정하기 어려우므로, 기간 안에 하자를 특정해 서면으로 청구해 두는 것이 안전합니다.

입주자대표회의는 공용부분 하자의 보수를 요구할 수 있지만, 보수비 상당의 손해배상청구권은 각 구분소유자의 권리입니다. 집이 팔렸다면 특별한 사정이 없는 한 지금의 구분소유자가 이 권리를 가집니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결).

그래서 아파트 하자소송은 대부분 구분소유자들이 입주자대표회의에 채권을 양도하고, 입주자대표회의가 시공사·분양자에게 양도 통지를 한 뒤 소송을 내는 방식으로 진행합니다. 법원은 양도받은 세대 비율만큼 배상을 인정하므로, 양도서와 통지 절차를 처음부터 빠짐없이 갖춰야 합니다.

하자소송의 금액은 법원이 지정한 감정인이 하자 여부와 보수비를 산정하면서 대부분 정해집니다. 시공사는 도면대로 시공했다거나, 시간이 지나 생긴 자연 노화라거나, 관리 소홀로 커진 하자라고 주장합니다. 사용검사 전에 이미 있던 하자인지, 그 뒤에 생긴 하자인지도 기준이 달라 항목마다 다툼이 생깁니다.

감정 신청 단계에서 조사할 세대와 부위, 하자 기준을 구체적으로 정해 두어야 감정서가 의뢰인 쪽 주장을 빠뜨리지 않습니다. 감정서가 나오면 항목별로 근거를 검토하고, 누락이나 계산 착오는 보완 감정이나 사실조회로 바로잡습니다.

공동주택이라면 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다(공동주택관리법 제39조). 시공사가 하자가 아니라고 버틸 때 판정 결과가 협의의 근거가 됩니다.

사업주체가 보수를 하지 않으면 입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 보증서 발급기관에 청구해 보수비로 쓸 수 있습니다. 보증금은 정해진 용도로만 써야 하므로 사용 계획과 집행 기록을 남겨야 합니다. 보증금으로 해결되지 않는 부분은 손해배상 소송으로 이어갑니다.