하자소송을 준비하는 입주자대표회의가 먼저 정할 것

입주자대표회의 회의에서 하자소송 이야기가 나오면 대개 어느 변호사에게 맡길지부터 논의합니다. 그런데 그보다 먼저 정해야 할 것이 있습니다. 하자마다 남은 기간, 소송 전에 쓸 수 있는 절차, 세대 동의를 받는 방법입니다. 이 세 가지가 정리돼 있으면 누구에게 맡기든 출발이 빨라집니다.

기간표가 첫 번째 서류입니다

공용부분 하자는 사용검사일부터, 세대 내부 하자는 각 세대 인도일부터 기간을 셉니다(공동주택관리법 제36조 제3항). 공종에 따라 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉘니 하자 목록을 공종별로 나누고 남은 기간을 옆에 적습니다. 기간이 짧게 남은 항목부터 하자 부위와 증상을 특정해 서면으로 보수를 청구해 기록을 남깁니다.

하자 목록은 관리사무소 접수 내역을 바탕으로 만들되 세대 설문을 함께 돌리면 접수하지 않은 하자까지 모을 수 있습니다. 설문지에 하자 위치를 표시할 평면도를 붙이면 감정 단계에서 그대로 쓸 수 있습니다.

단지 소송에서 자주 놓치는 것이 하자보수보증금입니다. 보증금은 사용검사일부터 2년, 3년, 5년, 10년이 지날 때마다 정해진 비율만큼 사업주체에 돌려주게 되어 있어(시행령 제45조) 미룰수록 청구할 재원이 줄어듭니다. 받은 보증금은 정해진 보수 용도로만 쓰고, 의무관리대상 단지는 사용 후 30일 안에 사용내역을 신고해야 합니다(법 제38조 제2항).

소송 전 절차를 쓸지 정합니다

시공사가 하자 자체를 부인한다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 판정을 먼저 받는 방법이 있습니다. 판정 결과가 협의나 보증금 청구의 근거가 되기도 합니다. 다만 위원회 절차를 기다리는 동안에도 담보책임기간은 흐르니, 기간이 임박한 항목은 별도로 권리 행사 기록을 남겨 두어야 합니다.

변호사를 고를 때는 보수 조건만 비교하기보다 감정 대응을 어떻게 하는지, 진행 상황을 세대에 어떻게 알리는지를 함께 물어보세요. 단지 하자소송의 금액은 대부분 감정에서 정해지고, 세대의 신뢰는 정보 공유에서 나옵니다.

세대 안내는 처음부터 정확하게

• 채권양도가 왜 필요한지와 참여하지 않으면 어떻게 되는지
• 변호사 보수와 비용을 누가 어떻게 부담하는지
• 배상금 배분 기준(세대 내부, 공용부분)
• 인감증명서 등 제출 서류의 용도
• 진행 상황을 어떻게 알릴지

이 안내가 부정확하면 나중에 세대 사이 갈등이 소송보다 큰 문제가 됩니다. 의결 절차도 관리규약에 맞게 밟고 회의록을 남겨 두어야 입주자대표회의 결정이 정당했다는 점을 보여 줄 수 있습니다. 양도서와 통지 절차는 처음부터 빠짐없이 갖추세요. 양도 통지만으로는 기간 안에 권리를 행사한 것으로 보지 않은 판결도 있어, 보수 청구 기록은 따로 남겨야 합니다.

하자소송은 감정 때문에 1심만 1년을 넘기는 경우가 많아 임원 임기가 바뀌어도 이어질 수 있게 서류를 정리해 두는 것이 좋습니다. 판결금이나 조정금이 들어온 뒤의 배분 기준까지 미리 정해 두면 소송 도중 세대 이탈도 줄어듭니다.