하자심사를 신청하기 전에, 판정을 받은 뒤에

시공사가 '그건 하자가 아니다'라는 답만 반복한다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 떠올리게 됩니다. 세대 내부 하자는 입주자가, 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리주체가 신청할 수 있습니다. 소송보다 비용 부담이 적은 편이어서 먼저 이용해 보는 경우가 많습니다.

신청 전에 정할 것

위원회 절차와 소송은 별개의 길이지만, 같은 하자로 이미 소송을 냈다면 위원회가 사건을 받지 않을 수 있습니다. 그래서 위원회 판정을 먼저 받을지, 바로 소송으로 갈지 순서를 먼저 정해야 합니다. 하자 항목이 많지 않고 다툼이 하자인지 아닌지에 모여 있다면 위원회가 맞는 경우가 많고, 항목이 수백 개이고 보수비 산정이 핵심이라면 소송과 법원 감정이 나은 경우도 있습니다.

신청서에는 하자를 막연히 적기보다 부위와 증상을 특정해 적습니다. '거실 벽 균열'보다 '거실 북측 벽 창호 하단에서 시작되는 사선 균열, 길이 약 1미터'처럼 쓰면 현장 조사에서 놓치는 일이 줄어듭니다.

• 하자 부위와 증상을 특정한 목록과 사진
• 보수 청구와 사업주체 답변 기록
• 세대 인도일 또는 사용검사일 자료
• 같은 하자가 재발한 횟수와 날짜

위원회는 서면만 보지 않고 현장 조사를 하기도 합니다. 조사 일정이 잡히면 하자 부위를 미리 표시해 두고, 세대 내부라면 조사 당일 집을 비우지 않도록 일정을 맞추세요. 누수처럼 날씨에 따라 증상이 달라지는 하자는 증상이 있을 때 찍은 영상을 함께 내 두는 편이 좋습니다.

처리 기간 동안에도 기간은 흐릅니다

하자심사와 분쟁조정은 60일(공용부분 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분 180일) 안에 처리하는 것이 원칙이고 한 차례 30일 이내로 연장할 수 있습니다(공동주택관리법 제45조). 이 사이에도 담보책임기간은 흐르니, 기간이 임박한 하자는 신청과 별도로 서면 보수 청구를 해 둡니다.

판정이나 조정안을 받은 뒤

하자로 판정되면 사업주체는 판정서에 따라 보수하고 결과를 위원회에 통보해야 합니다. 판정에 이의가 있으면 판정서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다(제43조). 우리 쪽에 불리한 판정이 나왔을 때도, 상대방이 이의할 때도 이 30일이 기준이 됩니다. 사업주체가 판정에 따른 보수를 미루면 그 경위를 기록해 두었다가 보증금 청구나 소송의 자료로 씁니다.

판정서를 받으면 하자로 인정된 항목과 인정되지 않은 항목을 나눠 표로 만들어 두세요. 인정된 항목은 보수 이행을 챙기고, 인정되지 않은 항목은 이의신청이나 소송에서 다시 다툴지 정하는 출발점이 됩니다.

조정안을 받았다면 받은 날부터 30일 안에 수락 여부를 알려야 하고, 답하지 않으면 수락한 것으로 봅니다(제44조). 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있으니 수락 전에 보수 범위와 기한, 이행하지 않을 때의 처리가 빠짐없이 들어 있는지 확인하세요. 답을 미루다 수락으로 처리되는 일이 없도록 받은 날짜부터 적어 둡니다.