산 집에서 누수가 터졌다면, 매도인 책임은 6개월 안에

이사하고 첫 장마를 지나며 천장에서 물이 떨어지기 시작합니다. 전 주인에게 연락하니 살 때는 멀쩡했다는 답이 돌아옵니다. 이런 상황에서 매수인이 기댈 수 있는 제도가 매도인의 하자담보책임인데, 생각보다 기간이 짧습니다.

기산점은 잔금일이 아니라 안 날

매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 그 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 해제를, 그 밖의 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제580조, 제575조). 이 권리는 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조).

6개월은 잔금일이나 등기일이 아니라 하자를 안 날부터 셉니다. 벽 속에서 진행되던 누수를 몰랐다면 젖은 천장을 처음 본 날이 기준이 될 수 있습니다. 그날을 사진, 관리사무소 접수 기록, 누수탐지 업체 방문 기록으로 남겨 두세요. 날짜가 애매하면 가장 이른 날을 기준으로 기간을 잡으세요.

재판 밖에서 행사해도 됩니다

대법원은 이 기간을 재판 밖에서 권리를 행사해도 되는 기간으로 보았습니다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결). 6개월 안에 꼭 소송을 낼 필요는 없고, 하자 내용과 요구 사항을 적은 내용증명을 보내 두면 됩니다. 다만 손해배상청구권은 따로 소멸시효에도 걸려, 목적물을 인도받은 날부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결).

매수인이 보여야 할 것

매도인 책임은 매도인의 잘못을 묻지 않는 대신, 하자가 계약 당시 이미 있었다는 점을 매수인이 보여야 합니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 책임을 물을 수 없다는 점도 기억해야 합니다. 집을 볼 때 천장 얼룩이 눈에 띄었는데 묻지 않았다면 그 부분은 불리하게 작용할 수 있습니다.

• 누수탐지 업체의 원인 소견서와 수리 견적
• 관리사무소의 과거 누수 접수·수리 기록
• 아랫집이나 이전 세입자의 이야기
• 매매 당시 집을 보며 찍은 사진과 중개대상물 확인·설명서

계약서에 현 시설 상태로 매매한다는 특약이 있어도, 매도인이 같은 자리 누수를 고친 적이 있으면서 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다(민법 제584조). 반대로 원인이 윗집 배관이라면 매도인이 아니라 원인 세대가 책임질 문제일 수 있습니다. 누구를 상대로 할지 정하려면 원인 소견부터 받는 것이 순서입니다.

누수를 발견했다면 피해가 커지지 않도록 응급조치는 하되, 고치기 전 상태를 사진과 영상으로 충분히 남기세요. 가능하면 매도인에게 하자 사실을 알리고 확인할 기회를 주는 것도 방법입니다. 원인을 확인할 기회도 없이 공사를 끝냈다는 반론을 막을 수 있기 때문입니다. 수리비 견적은 두 곳 이상에서 받아 두면 금액 다툼에 대비할 수 있습니다.