위반건축물인 줄 모르고 샀다면, 매도인과 중개사에게 물을 것

옥탑방이 딸린 다가구주택, 베란다를 넓힌 상가주택처럼 매물 설명에서는 장점으로 소개되던 부분이 잔금 뒤 구청 통지서 한 장으로 골칫거리가 되는 경우가 있습니다. 위반건축물 시정명령입니다. 매수인 입장에서는 이 부담을 왜 내가 져야 하는지 억울할 수밖에 없습니다.

위반건축물이 되면 생기는 일

허가권자는 건축법을 위반한 건축물에 시정명령을 내리고 건축물대장에 위반 내용을 적습니다(건축법 제79조). 기한 안에 시정하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다(같은 법 제80조). 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 합니다.

이 부담은 건물을 따라갑니다. 소유자가 바뀌면 시정 의무와 이행강제금 문제는 새 소유자에게 넘어오므로, 매수인은 매도인에게 그 손해를 묻는 구조가 됩니다. 건축물대장에 위반 표시가 남아 있으면 대출이나 임대에도 걸림돌이 될 수 있어 손해의 범위가 생각보다 넓어집니다.

매도인에게 묻는 해제 또는 손해배상

위반 부분 때문에 철거나 원상복구를 해야 하고 그 결과 산 목적대로 쓸 수 없다면 계약 해제를 검토합니다. 그 정도가 아니라면 철거·원상복구 비용, 이미 낸 이행강제금, 가치 하락분을 손해배상으로 구합니다. 매도인 하자담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로(민법 제582조) 통지서를 받은 날을 기록해 두세요.

계약서에 현 상태 그대로 매매한다는 특약이 있더라도, 매도인이 위반 사실을 알면서 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다(민법 제584조). 반대로 매수인이 계약 전에 건축물대장만 봤어도 쉽게 알 수 있었던 위반이라면 매수인 과실이 문제 될 수 있습니다. 위반 부분이 언제 생겼는지 보여 주는 항공사진이나 과거 대장 기록이 도움이 됩니다.

공인중개사에게 묻는 확인·설명 의무

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태와 권리관계, 법령에 따른 거래나 이용 제한 사항을 확인해 설명하고, 건축물대장 등 근거 자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조). 위반건축물 표시를 확인하지 않거나 설명하지 않아 손해가 났다면 배상책임을 질 수 있고(같은 법 제30조), 중개사가 가입한 보증보험이나 공제로 배상받는 경우도 있습니다.

• 매매계약서와 특약, 중개대상물 확인·설명서
• 계약 당시와 현재의 건축물대장
• 시정명령서, 이행강제금 계고서와 받은 날 기록
• 원상복구 견적서와 위반 부분 사진

매도인과 중개사 가운데 누구에게 무엇을 청구할지는 서로 배척하는 관계가 아니어서 함께 검토하는 경우가 많습니다. 다만 시정명령 기한이 정해져 있으니 원상복구를 할지, 시정명령 자체를 다툴지는 민사 청구와 별개로 서둘러 정해야 합니다.