지금 바로 하실 일
하자 대응의 첫 단계는 증거와 날짜입니다. 아래 다섯 가지를 먼저 챙기세요.
- 하자 부위를 멀리서 한 장, 가까이서 한 장씩 찍고 날짜가 남은 원본으로 보관하세요. 누수는 비 오는 날 영상이 도움이 됩니다.
- 관리사무소 하자 접수 내역, 시공사 답변, 보수 작업 기록을 출력해 두세요. 같은 하자가 몇 번 재발했는지가 중요합니다.
- 세대 인도일과 단지 사용검사일을 확인해 하자별 남은 기간을 계산하세요. 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다(공동주택관리법 제36조 제3항).
- 기간이 얼마 남지 않은 하자는 내용증명으로 보수를 청구해 청구한 날짜를 남기세요.
- 공용부분 하자라면 입주자대표회의에 알려 단지 하자 목록에 넣어 달라고 요청하세요.
하지 말아야 할 일
답답하다고 바로 다른 업체를 불러 고쳐 버리면 하자가 있던 상태가 사라져 나중에 비용을 받기 어려워집니다. 누수처럼 급한 경우에는 피해가 번지지 않게 응급조치만 하고, 조치 전후 사진과 영수증을 남기세요.
시공사가 일부만 보수한 뒤 내미는 '이후 일체의 이의를 제기하지 않는다'는 확인서에도 서명하지 마세요. 입주자대표회의 명의의 합의라도 문구에 따라 분쟁의 불씨가 되니 서명 전에 검토를 받는 편이 안전합니다.
책임기간과 보수 절차
기둥·내력벽 같은 내력구조부 하자는 10년, 시설공사는 공종에 따라 2년·3년·5년입니다(시행령 제36조, 별표 4). 미장·도배·타일 같은 마감공사는 2년, 급배수·창호·단열 같은 설비·시설공사는 3년, 방수·철근콘크리트공사는 5년이 기본 틀입니다. 담보책임기간 안에 발생한 하자라면 사업주체가 보수 책임을 집니다(법 제37조 제1항). 대법원은 이 기간을 하자가 생겨야 하는 기간으로 보아, 기간 안에 생긴 하자라면 기간이 끝난 뒤에도 보수 의무가 남는다고 판단했습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결). 다만 언제 생겼는지를 두고 다툼이 많으니 발견하는 대로 서면으로 접수해 두세요.
보수 청구를 받은 사업주체는 15일 안에 보수하거나 하자 부위, 보수 방법, 보수 기간을 적은 보수계획을 알려야 하고, 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 잡아야 합니다(시행령 제38조 제3항). 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다(법 제37조 제5항).
하자심사·분쟁조정위원회 활용
시공사가 하자가 아니라고 버티면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정을 신청할 수 있습니다. 세대 내부는 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체가 신청합니다. 하자심사와 분쟁조정은 60일(공용부분 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분 180일) 안에 처리하는 것이 원칙이고 한 차례 30일 이내로 연장할 수 있습니다(법 제45조).
하자로 판정되면 사업주체는 판정서에 따라 보수하고 결과를 위원회에 통보해야 합니다. 판정에 이의가 있으면 판정서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다(법 제43조). 조정안은 받은 날부터 30일 안에 수락 여부를 알려야 하고, 답하지 않으면 수락한 것으로 보며, 조정서는 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다(법 제44조).
보증금과 손해배상은 권리자가 다릅니다
사업주체가 맡긴 하자보수보증금은 입주자대표회의가 보증기관에 청구합니다. 받은 보증금은 하자 판정, 조정, 판결 등에 따른 보수비용 같은 정해진 용도로만 쓰고, 의무관리대상 단지는 사용 후 30일 안에 사용내역을 신고해야 합니다(법 제38조 제2항). 보증금은 사용검사일부터 2년, 3년, 5년, 10년이 지날 때마다 정해진 비율만큼 사업주체에 돌려주게 되어 있어(시행령 제45조) 미룰수록 청구할 재원이 줄어듭니다.
보수비 상당의 손해배상청구권은 각 세대 구분소유자에게 있습니다. 입주자대표회의가 단지 전체로 손해배상 소송을 하려면 세대별로 채권을 양도받고 시공사·분양자에게 양도 사실을 통지해야 하며(민법 제450조), 양도에 참여한 세대의 몫만 청구할 수 있습니다.
지산이 돕는 방법
지산은 하자 목록을 공종별로 나눠 남은 기간을 계산한 기한표를 먼저 만들고, 보수 청구, 하자심사, 보증금 청구, 소송을 어떤 순서로 할지 정합니다. 단지 소송이라면 채권양도서 양식과 세대 안내 자료도 함께 준비합니다. 하자보수 사건을 직접 수행해 온 박한민 변호사가 감정 대응까지 직접 맡습니다.
2년차 마감공사 기간이 몇 주밖에 남지 않았다면 02-6951-4097로 먼저 연락 주세요. 기간 안에 청구 기록부터 남기는 일정을 같이 잡습니다.
이 상황, 혼자 판단하기 어려우시면
상담 전화는 24시간, 주말·공휴일에도 받습니다. 지금 겪고 계신 일을 말씀해 주시면 담당 변호사가 다음에 할 일을 알려드립니다.
자주 묻는 질문
분양받은 사람이 아니라 나중에 집을 산 사람도 하자 보수를 청구할 수 있나요?
판례는 집합건물이 팔린 경우 하자담보 권리가 특별한 사정이 없으면 현재 구분소유자에게 넘어간다고 봅니다. 매도인이 권리를 따로 남겨 두는 약정을 하지 않았다면 지금 소유자가 청구할 수 있습니다.
입주 2년이 지난 도배 하자는 이제 못 고치나요?
도배 하자가 입주 후 2년 안에 생긴 것이라면 2년이 지난 지금도 보수를 청구할 수 있다고 본 대법원 판결이 있습니다. 그때 접수한 기록, 사진, 관리사무소 민원 내역처럼 2년 안에 생겼다는 자료가 있는지 먼저 찾아보세요. 2년이 지나 처음 생긴 하자라면 원칙적으로 청구가 어렵지만, 도배 들뜸의 원인이 결로나 누수라면 단열·방수 같은 다른 공종으로 볼 여지가 있어 원인부터 확인해 보세요.
하자심사를 신청하면 소송은 못 하나요?
위원회 절차와 소송은 별개의 길입니다. 다만 같은 하자로 이미 소송을 냈다면 위원회가 사건을 받지 않을 수 있어, 위원회 판정을 먼저 받을지 바로 소송으로 갈지 순서를 먼저 정하는 것이 좋습니다.
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