설계변경·추가공사비

민간공사에서 가장 먼저 다투는 것은 늘어난 일이 원래 계약에 들어 있던 것인지입니다. 총액으로 계약했다면 견적서와 도면에 포함된 범위 안의 물량 차이는 따로 청구하기 어렵습니다. 반대로 건축주가 마감재 등급을 올리거나 구조를 바꾸라고 했다면 그 부분은 새로 맡긴 일이 됩니다.

추가 금액을 미리 정하지 않았더라도 건축주가 추가공사를 요청하고 시공사가 그대로 시공했다면 보수를 지급할 의무가 생깁니다. 금액 합의가 없으면 감정으로 통상의 공사비를 산정하게 되고, 이때 계약 당시 단가를 기준으로 삼을지가 다시 쟁점이 됩니다.

현장에서는 감독관이나 건축주가 말로 지시하고 시공사가 바로 따르는 일이 흔합니다. 분쟁이 되면 상대방은 그런 지시를 한 적이 없거나 시공사가 편하자고 바꾼 것이라고 주장합니다. 지시를 받은 뒤라도 날짜와 내용, 지시한 사람을 적은 확인 공문을 보내고 회신을 받아 두세요.

회신이 없더라도 공문을 보냈다는 사실 자체가 기록이 됩니다. 계약서가 설계변경 요청 절차와 통지 기한을 정해 두었다면 그 방식에 맞춰 보내야 나중에 절차 위반 주장을 피할 수 있습니다.

• 감리일지와 작업일보의 해당 날짜 기록
• 현장 회의록과 참석자 명단
• 변경 전후 도면과 시공 상세도
• 지시 당시 문자, 메신저 대화, 이메일
• 시공 전·중·후 사진(촬영일이 남는 원본)

관급공사의 설계변경 증액은 계약단가가 기준입니다. 계약단가가 예정가격 단가보다 높은데 물량이 늘었다면 늘어난 물량에는 예정가격 단가를 씁니다. 새로 생긴 비목은 설계변경 당시 단가에 낙찰률을 곱하지만, 발주기관이 변경을 요구했다면 낙찰률을 곱하기 전 단가까지 협의할 수 있어 금액 차이가 큽니다. 조정 신청은 준공대가(장기계속공사는 차수별 준공대가)를 받기 전까지 해야 하므로(공사계약일반조건 제20조 제10항) 변경 지시가 있을 때마다 서면으로 신청해 두세요.

입찰자가 물량내역서를 직접 작성한 공사는 그 내역서의 누락이나 오류를 이유로 계약금액을 바꿀 수 없습니다(시행령 제65조 제1항 단서). 일괄입찰 공사도 증액이 제한되지만, 계약 전에 인허가 조건이나 발주기관 요구로 실시설계를 바꾼 경우에는 계약 후 바로 조정하도록 정해져 있습니다(시행령 제91조 제2항).

원사업자가 설계변경으로 발주자에게 계약금액을 늘려 받았다면 그 내용과 비율에 따라 하도급대금도 늘려야 합니다. 원사업자는 증액받은 날부터 15일 안에 사유와 내용을 수급사업자에게 알리고, 30일 안에 하도급대금을 조정해야 합니다(하도급법 제16조). 건설산업기본법 제36조도 같은 취지로 하수급인에게 금액을 늘려 지급하도록 정합니다.

하수급인 입장에서는 원청이 발주처에서 받은 설계변경 내역을 알아야 청구할 수 있습니다. 발주자가 공사금액을 조정해 지급하면 하수급인에게도 조정 사유와 내용을 통보하도록 돼 있으니, 통보받은 문서를 보관해 두세요.