Когда нужна консультация
- Хотим переоформить дом на маму, но один из братьев не присылает справку о печати
- Слышал(а), что за задержку регистрации штрафуют, и волнуюсь
- На доме отца остался кредит, и непонятно, что делать сначала — регистрацию или перевод долга
- Брат без моего ведома зарегистрировал имущество по законным долям
- Судебный раздел наследства закончился, а как регистрировать, я не знаю
Статьи закона
Закон о регистрации недвижимости (부동산등기법), ст. 23 (заявители)
По общему правилу регистрацию запрашивают совместно правообладатель и обязанное лицо, но регистрацию при универсальном правопреемстве, например наследовании, правообладатель запрашивает один (ч. 3). Регистрацию на основании решения суда также может запросить один выигравший (ч. 4).
Закон о местных налогах (지방세법), ст. 20 (декларирование и уплата)
Налог на приобретение унаследованной недвижимости нужно задекларировать и уплатить в течение 6 месяцев с последнего дня месяца, в котором открылось наследство, а если кто-то из наследников живёт за границей — в течение 9 месяцев.
Гражданский кодекс (민법), ст. 1015 (обратная сила раздела)
Раздел наследства действует с момента открытия наследства, но не нарушает права, приобретённые за это время третьими лицами.
Законы приведены в кратком изложении. Официальный текст на корейском языке есть в Корейском центре правовой информации (law.go.kr).
Сначала выберите способ регистрации
Регистрация наследства бывает двух видов. Регистрация раздела по соглашению (협의분할 등기): все наследники договариваются, кто сколько получает. И регистрация по законным долям (법정상속분 등기): в реестр вносят всех наследников в пропорциях, установленных законом. Для первой нужны соглашение о разделе наследства и справки о регистрации личной печати (인감증명서) всех наследников, а вторую может запросить на всех один наследник.
Регистрация по законным долям позволяет зафиксировать права, когда договориться не удаётся, но чтобы потом продать дом или взять под него кредит, снова нужно согласие всех совладельцев. Если позже договорятся и изменят регистрацию, могут возникнуть отдельные налоговые вопросы, поэтому заранее проконсультируйтесь по налогам.
Срока для регистрации нет, а для налога на приобретение есть
Закон не устанавливает срок регистрации наследства, поэтому за одно лишь опоздание штраф не назначают. Специальный закон о регистрации недвижимости (부동산등기특별조치법), устанавливающий сроки регистрации для договоров, например купли-продажи, к наследованию не применяется.
Однако налог на приобретение нужно задекларировать и уплатить в течение 6 месяцев с последнего дня месяца, в котором открылось наследство, иначе начисляется пеня. Учтите и то, что, если за время отсрочки умрёт кто-то из наследников, станет больше и документов, и участников.
Если кто-то из наследников не ставит печать
Если хотя бы один не поставил зарегистрированную печать на соглашении, зарегистрировать раздел по соглашению нельзя. Тогда подают в семейный суд заявление о примирении по разделу наследства, а после вступления в силу примирения или решения по протоколу или тексту решения регистрируют имущество на нужного человека.
Если есть наследник, с которым нет связи, сначала назначают управляющего имуществом отсутствующего (부재자재산관리인), если есть несовершеннолетний — специального представителя (특별대리인). Тот, чей отказ от наследства принят судом, в соглашении не участвует, а при регистрации прикладывают решение о принятии отказа.
Дом с непогашенным кредитом оформляют вместе с банком
Кредит умершего переходит к наследникам по долям отдельно от дома. Даже если братья договорились, что получивший дом возьмёт на себя весь кредит, без согласия банка другие братья перед банком продолжают отвечать (Гражданский кодекс, ст. 454).
Поэтому порядок регистрации и перевода долга нужно заранее согласовать с банком. Если в доме живут арендаторы, по наследству переходит и обязанность вернуть им депозит, поэтому укажите в соглашении, кто берёт её на себя.
Путь до регистрации
- 1
Наследники и доли
По выпискам из старого семейного реестра и документам о семейных отношениях находим всех наследников и рассчитываем законные доли.
- 2
Выбор способа регистрации
С учётом налогов и дальнейших планов решаем: раздел по соглашению или сначала регистрация по законным долям.
- 3
Соглашение или заявление о примирении
Если договорились — составляем соглашение с описанием недвижимости как в реестре, если нет — подаём заявление о примирении по разделу наследства.
- 4
Декларация налога и заявление о регистрации
В срок декларируем налог на приобретение и подаём заявление о регистрации с соглашением или решением суда. Заявление о регистрации тоже может подать Jisan.
- 5
Кредит и аренда
Решаем, кто берёт на себя ипотечный кредит и возврат депозита арендаторам, и сообщаем банку и арендаторам.
Адвокаты, которые ведут такие дела
Hansol Kim Управляющий партнёр
Бывший прокурор: Инчхонская окружная прокуратура, Ансанское отделение Сувонской окружной прокуратуры, Хонсонское отделение Тэджонской окружной прокуратуры
Профиль →
Miso Kim Партнёр
Ранее: юридическая фирма Daehwan, штатный юрист юридического отдела компании Wemade, юридическая фирма Oracle
Профиль →
Частые вопросы
При регистрации по законным долям соглашение не нужно?
Не нужно. Один наследник может подать заявление о регистрации по законным долям на всех, и печати других наследников не требуются. Но придётся уплатить налог на приобретение за доли всех наследников, а чтобы потом продать дом или заложить его, нужно согласие всех.
Брат зарегистрировал имущество по законным долям, включив и мою долю. Это недействительно?
Регистрацию по законным долям может провести любой наследник, поэтому сама по себе она действительна. Ваша доля тоже записана на ваше имя, а реальные доли можно определить позже соглашением о разделе или решением суда. Но если вашей доли нет или соглашение подделано, требуют отменить регистрацию и рассматривают уголовную сторону.
Можно ли зарегистрировать наследство самостоятельно?
Можно: наследник вправе сам подать заявление в регистрационное ведомство. Но если наследников много или среди них есть наследники по праву представления, несовершеннолетние или отказавшиеся, часто приходят распоряжения об устранении недостатков, поэтому заранее проверенные состав наследников и расчёт долей экономят время.