Когда нужна консультация
- Квартира родителей оформлена на троих братьев и сестёр, и один упорно не хочет продавать
- Брат поселился один в унаследованном доме и ничего не платит за пользование
- Налог на имущество и расходы на содержание идут, а продажа годами стоит на месте
- Не знаю, как братьям и сёстрам разделить один участок земли в деревне
- Брат собирается продать свою долю постороннему человеку
Статьи закона
Гражданский кодекс (민법), ст. 1013 (раздел по соглашению)
Сонаследники могут в любое время разделить наследство по соглашению, а если договориться не удалось, его делит суд с применением ст. 269 о способах раздела общего имущества.
Гражданский кодекс, ст. 265 (управление и сохранение общего имущества)
Вопросы управления общим имуществом решаются большинством долей совладельцев, а действия по сохранению может совершать каждый.
Гражданский кодекс, ст. 268, 269 (требование о разделе общего имущества и способы раздела)
Совладелец может требовать раздела общего имущества, а если договориться не удалось, — обратиться в суд. Если разделить имущество в натуре нельзя или при разделе его стоимость сильно упадёт, суд может назначить продажу с торгов.
Законы приведены в кратком изложении. Официальный текст на корейском языке есть в Корейском центре правовой информации (law.go.kr).
До раздела — в семейный суд
Если наследники ещё не договорились о разделе, нельзя выделить один дом и подать иск о разделе общего имущества (공유물분할). Верховный суд указал, что в этом случае можно только подать в семейный суд заявление о разделе наследства (решение Верховного суда от 13.08.2015 № 2015다18367). Так же и тогда, когда имущество зарегистрировано по законным долям.
При судебном разделе наследства (상속재산분할 심판) смотрят не только на этот дом, но и на вклады, другую недвижимость и подарки при жизни и решают, кто что получит. Дом могут передать одному с выплатой разницы деньгами другим братьям и сёстрам или распорядиться продать его и разделить вырученное.
Общая собственность после раздела — иск о разделе общего имущества
Если общую собственность братьев и сестёр установили соглашением или доли определены решением суда, дальше это обычная общая собственность. Тогда подают иск о разделе общего имущества, и по квартире или небольшому участку, которые трудно разделить, суд часто решает продать их с торгов и разделить деньги по долям.
На торгах цена может оказаться ниже рыночной, поэтому в ходе процесса иногда договариваются, что один выкупает доли других. Если до иска наложить на долю другой стороны запрет на распоряжение (처분금지가처분), её нельзя будет за это время передать третьему лицу.
Если имуществом пользуется один
Совладелец может пользоваться всем общим имуществом соразмерно своей доле (Гражданский кодекс, ст. 263). Если один из братьев сверх своей доли единолично пользуется домом, другие сначала рассматривают требование платы за пользование соразмерно своей доле как неосновательного обогащения.
Однако, по решению пленума Верховного суда, брат с миноритарной долей не может требовать, чтобы другой брат с миноритарной долей передал ему весь дом. Зато можно требовать прекратить действия, мешающие совместному пользованию (решение пленума Верховного суда от 21.05.2020 № 2018다287522). Учитывается и то, что решения по управлению, например о сдаче в аренду, принимаются большинством долей.
Как мы урегулируем общую собственность
- 1
До или после раздела
По основанию регистрации и наличию соглашения определяем, идёт ли речь о разделе наследства или об обычной общей собственности.
- 2
Цена и фактическое пользование
Собираем данные о рыночной цене, о том, кто фактически живёт в доме и кто платил налоги и расходы на содержание.
- 3
Обеспечительные меры
Если есть риск, что другая сторона продаст или заложит долю, сначала просим о запрете на распоряжение или о предварительной мере.
- 4
Примирение, решение или иск
До раздела — примирение и решение в семейном суде, после раздела — иск о разделе общего имущества и требование платы за пользование.
- 5
Продажа и распределение
В соответствии с решением доводим дело до выкупа долей, продажи или торгов и распределения денег.
Адвокаты, которые ведут такие дела
Hansol Kim Управляющий партнёр
Бывший прокурор: Инчхонская окружная прокуратура, Ансанское отделение Сувонской окружной прокуратуры, Хонсонское отделение Тэджонской окружной прокуратуры
Профиль →
Miso Kim Партнёр
Ранее: юридическая фирма Daehwan, штатный юрист юридического отдела компании Wemade, юридическая фирма Oracle
Профиль →
Частые вопросы
Если подать иск о разделе общего имущества, обязательно будет продажа с торгов?
Нет. Суд назначает торги, если разделить в натуре нельзя или при разделе стоимость сильно упадёт. Имущество, которое трудно разделить, например одну квартиру, часто продают с торгов, но иногда договариваются, что один выкупает доли других.
Что будет, если брат продаст свою долю постороннему?
Распоряжаться своей долей совладелец вправе, и запретить это почти не на чем (Гражданский кодекс, ст. 263). Покупатель станет новым совладельцем и может сам потребовать раздела, поэтому при первых признаках спора рассмотрите запрет на распоряжение. Если наследство ещё не разделено, можно вместе с требованием о разделе попросить о предварительной мере (사전처분).
Я живу в этом доме и платил(а) налог на имущество и расходы на содержание. Можно ли получить компенсацию?
Совладельцы несут расходы на управление и иные обязанности соразмерно долям (Гражданский кодекс, ст. 266), поэтому, если вы платили за других, можно требовать расчёта. С другой стороны, от вас могут потребовать плату за то, что вы одни пользовались домом, поэтому нужно посчитать и то и другое вместе.