전세사기 피해 구제

전세사기피해자로 결정되면 경매 유예, 우선매수, 공공임대, 금융 지원 같은 길이 열립니다. 다만 결정 자체가 보증금을 대신 돌려주지는 않습니다. 돈을 받아 내는 일은 여전히 임차권등기, 보증금반환소송, 경매 배당이라는 민사 절차로 움직입니다.

그래서 두 절차의 기한을 한 장에 적어 두는 것이 좋습니다. 피해자 결정에 이의가 있으면 결정문을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 해야 하고, 경매에서는 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 이 법은 2025. 5. 31. 이전에 임대차계약을 처음 맺은 임차인에게 적용된다는 점도 확인하세요.

집이 경매로 넘어가면 받을 수 있는 금액은 등기부의 순위, 확정일자, 세금 체납 여부로 정해집니다. 선순위 근저당이나 체납 세금이 크면 우선변제권이 있어도 남는 돈이 적을 수 있어 감정가와 예상 낙찰가를 놓고 미리 계산해 봐야 합니다.

배당으로 다 받기 어려워 보이면 경매 유예로 시간을 벌거나, 우선매수권으로 그 집을 직접 사는 방법, 공공주택사업자에게 매입을 요청하는 방법을 비교합니다. 다가구주택이라면 같은 건물 다른 세입자들의 보증금과 순위를 경매기록에서 확인해야 내 몫이 보입니다.

임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이 없다는 사실을 숨겼거나 이름만 빌린 사람을 집주인으로 내세웠다면 사기 고소를 검토합니다. 형사재판에서 배상명령을 신청할 수도 있지만 피해액이 특정되지 않으면 받아들여지지 않으므로 민사 청구를 따로 준비해 두는 편이 안전합니다.

공인중개사가 선순위 권리관계를 잘못 설명했다면 공인중개사법에 따라 손해배상을 청구할 수 있고, 중개사가 가입한 공제나 보증보험에서 받는 방법도 있습니다. 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있으면 과실상계로 금액이 줄어들 수 있습니다.

결정을 기다리는 동안 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 전출하세요. 전입을 먼저 빼면 대항력과 우선변제권이 사라져 배당 순위가 무너지고, 피해자 요건 판단에도 불리해질 수 있습니다.