보증금을 못 돌려받았을 때

보증금이 안 들어왔다고 해서 바로 이삿짐을 빼면 안 됩니다. 아래 순서대로 확인부터 해 주세요.

• 임대차계약서, 확정일자를 받은 날, 전입신고한 날을 확인하세요. 정부24에서 주민등록초본을 떼면 전입일이 나옵니다.
• 집주인에게 계약을 끝내겠다고 알린 문자, 카카오톡, 통화 녹음을 한 폴더에 모아 두세요.
• 인터넷등기소에서 그 집 등기부등본을 떼어 근저당, 가압류, 경매개시결정이 있는지 보세요.
• 이사 날짜가 정해졌다면 그 전에 임차권등기가 끝나도록 신청 일정을 잡으세요.
• 전세대출을 받았다면 은행에, 보증보험에 가입했다면 보증기관에 보증금을 못 받았다고 알리고 필요한 서류를 물어 두세요.

보증금을 받기 전에 짐을 빼고 새집으로 전입신고를 하면 대항력이 사라집니다. 대항력은 주택을 넘겨받고 주민등록을 마쳐야 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 보증금을 받을 때까지 버틸 수 있게 해 줍니다. 짐 일부만 두고 가면 괜찮다는 말도 있지만 점유가 인정된다고 장담할 수 없습니다.

다음 세입자가 들어오면 주겠다는 말을 그대로 기다리기만 하는 것도 피하세요. 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무가 생기고, 새 세입자를 구하는 것은 집주인 사정입니다. 기다려 주더라도 언제까지 줄지 날짜를 메시지로 받아 두세요.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했을 때 집 소재지 법원에 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 전자소송으로도 낼 수 있습니다. 법원 결정이 나면 등기부에 주택임차권등기가 올라갑니다.

이사는 등기부 을구에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인한 뒤에 하세요. 등기가 된 뒤에는 이사를 가도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(같은 조 제5항). 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

• 임대차계약서 사본
• 주민등록초본(전입일 확인)
• 계약 종료를 알린 문자나 내용증명
• 그 집 부동산 등기부등본

집주인이 도배, 장판, 청소 비용을 이유로 보증금을 한 푼도 못 주겠다고 하는 일이 흔합니다. 임차인은 집을 돌려줄 때 원상회복할 의무가 있지만(민법 제654조, 제615조), 오래 살면서 자연스럽게 낡은 부분까지 책임지지는 않습니다. 사소한 원상회복이 덜 됐다는 이유로 큰 보증금 전액을 붙잡아 둘 수 없다는 판례도 있습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).

이사 나가는 날 집 상태를 사진과 영상으로 남기세요. 입주할 때 찍어 둔 사진이 있으면 함께 비교합니다. 공제 금액이 다투어지면 그 부분만 남기고 나머지를 먼저 돌려 달라고 요구할 수 있습니다.

집주인이 금액은 다투지 않고 돈이 없다며 미루는 경우라면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 받습니다. 공제 금액을 다투면 보증금반환소송을 냅니다. 보증금반환소송은 금액이 커도 소액사건 절차 일부가 준용돼 변론기일이 바로 잡히고 되도록 한 번의 기일로 마칩니다(주택임대차보호법 제13조, 상가건물 임대차보호법 제18조).

판결이나 확정된 지급명령을 받으면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있고, 임차인은 집을 먼저 비워 주지 않고도 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 집을 비워 준 다음 날부터는 보증금에 대한 지연손해금도 청구합니다. 상가 보증금도 같은 순서로 진행하고, 상가 임차권등기명령은 상가건물 임대차보호법 제6조에 따릅니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하는 절차를 먼저 밟는 경우도 많습니다.

지산은 등기부와 계약서, 전입일을 먼저 보고 보증금을 지킬 순서를 정합니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 그 날짜에 맞춰 임차권등기명령부터 신청하고, 집주인 재산 상황을 보며 지급명령, 소송, 경매 가운데 무엇이 빠른지 말씀드립니다. 상담은 대표변호사가 직접 하고, 비용은 상담을 마친 뒤 안내합니다.

이사 날짜가 며칠 남지 않았다면 계약서와 등기부등본을 챙겨 바로 연락 주세요. 상담 전화 02-6951-4097은 24시간 받습니다.