공사대금을 못 받았을 때

공사대금 분쟁은 서류 싸움입니다. 오늘은 아래 자료부터 모아 두세요.

• 계약서, 견적서, 추가공사를 요청받은 문자나 카카오톡을 한 폴더에 모으세요. 말로 받은 추가공사 지시도 날짜와 내용을 적어 둡니다.
• 공사를 마친 날, 건물을 넘겨준 날, 마지막으로 대금을 받은 날을 확인하세요. 시효 계산의 기준입니다.
• 현장 사진, 작업일보, 자재 구매 영수증을 정리하세요. 어디까지 공사했는지(기성고) 따질 때 근거가 됩니다.
• 공사 현장 등기부등본을 떼어 건물 소유자가 누구인지 확인하세요. 계약한 사람과 소유자가 다르면 청구 상대가 달라질 수 있습니다.
• 아직 현장을 점유하고 있다면 함부로 철수하지 말고 먼저 상담받으세요.

대금을 받으려고 현장 출입을 막거나 자물쇠를 바꾸는 경우가 있습니다. 유치권은 적법하게 점유하고 있을 때만 인정되고(민법 제320조), 방식이 지나치면 업무방해 같은 다른 문제가 생깁니다.

하자를 인정하는 각서를 급하게 써 주는 것도 피하세요. 하자의 범위와 보수비는 나중에 감정으로 다투게 되는데, 각서가 있으면 그 범위를 줄이기 어렵습니다.

대금을 못 받았다고 남은 공사를 일방적으로 멈추는 것도 조심하세요. 계약상 공사를 멈출 수 있는 사정인지 따지지 않고 멈추면 오히려 공사 지연 책임을 질 수 있습니다.

건축주는 하자가 있으면 보수를 청구하거나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있고, 그 금액만큼은 잔금 지급을 거절할 수 있습니다(민법 제667조). 하지만 하자 보수비를 넘는 잔금까지 붙잡아 둘 수는 없습니다.

그래서 실제 하자가 무엇인지, 보수에 얼마가 드는지를 따로 계산하는 것이 먼저입니다. 소송에서는 법원 감정으로 하자 범위와 보수비를 정하는 경우가 많고, 감정에 시간과 비용이 가장 많이 듭니다.

추가공사비는 다툼이 가장 많은 항목입니다. 건축주가 공사 중에 말로 요청해 그대로 해 줬는데, 정산할 때 원래 계약에 들어 있던 공사라며 지급을 거절하는 식입니다. 추가공사를 요청받은 메시지, 바뀐 도면, 시공 전후 사진, 추가로 산 자재 영수증을 한데 묶어 두세요.

추가공사 금액을 미리 정하지 않았다면 소송에서는 감정으로 적정한 공사비를 정하는 경우가 많습니다. 앞으로는 추가공사를 시작하기 전에 금액과 범위를 문자로라도 확인받아 두면 분쟁이 줄어듭니다.

공사대금 채권은 3년이면 시효가 끝납니다(민법 제163조 제3호). 내용증명으로 독촉했다면 6개월 안에 소송이나 가압류 등을 해야 시효가 중단됩니다(민법 제174조).

부동산 공사를 한 수급인은 공사대금을 담보하려고 그 건물에 저당권을 설정해 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제666조). 건축주 명의 부동산이나 예금을 가압류하는 방법도 함께 검토합니다. 하도급 공사라면 원사업자가 지급을 멈췄을 때 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있는 경우가 있습니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조).

다툼이 크지 않으면 지급명령이나 소송으로 미지급 대금과 지연손해금을 청구합니다. 추가공사비나 하자를 다투면 감정을 거쳐 판결까지 시간이 걸리므로, 소송 중 조정으로 정산하는 경우도 많습니다. 판결을 받으면 예금·채권 압류나 부동산 경매로 회수합니다. 지연손해금은 대금을 받기로 한 날 다음 날부터 계산하고, 판결에서는 소장이 송달된 다음 날부터 연 12퍼센트가 적용되는 것이 원칙입니다.

재개발·재건축, 설계변경, 간접비처럼 공사 규모가 크거나 쟁점이 복잡한 사건은 지산 건설부동산센터와 함께 봅니다.

지산은 계약서와 추가공사 자료로 받을 금액을 다시 계산하고, 하자 주장 가운데 인정할 부분과 다툴 부분을 나눕니다. 박한민 변호사는 재개발·재건축, 설계변경, 하도급, 간접비, 하자보수 사건을 직접 수행합니다. 비용은 상담을 마친 뒤 안내해 드립니다.

공사를 마친 지 3년이 가까워졌다면 서둘러야 합니다. 02-6951-4097로 연락 주시면 24시간 받습니다.