집주인이 월세나 보증금을 올려 달라고 할 때

인상 요구를 받았다면 답하기 전에 아래를 먼저 따져 보세요.

• 지금이 계약기간 중인지, 갱신하는 때인지, 계약이 끝나 새로 계약하는 때인지
• 계약을 맺거나 마지막으로 인상한 날부터 1년이 지났는지
• 요구한 인상폭이 주택은 20분의 1, 상가는 100분의 5를 넘는지
• 계약서에 계약기간 중 올리지 않는다는 특약이 있는지
• 등기부에 새 근저당이 설정됐는지

주택임대차보호법 제7조는 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없고, 증액도 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없다고 정합니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우에도 이 범위에서만 올릴 수 있습니다.

상가는 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조에 따라 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘을 수 없고, 1년 제한도 같습니다. 다만 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준을 넘는 상가에는 이 증액 상한 규정이 그대로 적용되지 않아 계약서와 협의 내용이 더 중요해집니다.

계약이 끝난 뒤 완전히 새로 계약하는 것이라면 인상폭은 당사자 합의로 정해지고 법정 상한이 없습니다. 주택 임차인이라면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사해 두는 것이 인상폭을 묶는 방법입니다. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고 갱신된 임대차의 기간은 2년으로 봅니다. 이미 한 번 썼다면 다음 계약부터는 인상폭을 협상으로 정해야 합니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 그 기간 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다.

세금, 공과금, 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적절하지 않게 되면 임차인도 장래의 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 감액을 청구하지 않겠다는 특약은 임차인에게 불리한 약정이어서 주택에서는 효력이 없습니다. 상가는 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동도 감액 사유로 법에 적혀 있습니다.

금액을 두고 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에서 정하게 됩니다.

인상분은 새 계약서나 변경 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받아야 그날부터 그 금액에 대해 우선변제권이 생깁니다. 처음 계약 뒤에 근저당이 생겼다면 인상분은 경매에서 근저당보다 뒤로 밀리므로, 올려 주기 전에 등기부를 꼭 확인하세요. 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에도 법이 정한 전환율 상한이 있습니다.

인상 요구에 바로 알겠다는 문자를 보내면 그 자체로 합의했다는 다툼이 생길 수 있습니다. 법정 한도를 넘는 인상에 이미 응했다면 넘는 부분을 돌려 달라고 할 여지가 있지만 분쟁이 커지므로, 답하기 전에 계약서와 날짜부터 확인하세요.

계약기간 중이라면 집주인이 인상에 응하지 않는다는 이유만으로 계약을 끝낼 수는 없습니다. 나가라는 말을 들었다면 그 내용을 메시지로 남겨 두세요.

지산은 계약서와 갱신 이력을 보고 요구된 인상이 법정 한도 안인지, 거절하거나 감액을 요구할 근거가 있는지 정리해 드립니다. 답변 문구와 내용증명, 분쟁조정 신청서 작성도 돕고, 비용은 상담을 마친 뒤 안내합니다.

갱신 기한이 얼마 남지 않았다면 상담 전화 02-6951-4097로 먼저 연락 주세요. 24시간 받습니다.