부동산 분쟁(명도·매매계약)

세입자를 상대로 명도소송을 하는 동안 점유가 다른 사람에게 넘어가면, 판결을 받아도 새 점유자에게는 집행할 수 없어 소송을 다시 해야 할 수 있습니다. 그래서 소를 내기 전에 점유이전금지가처분을 신청해 점유자를 고정해 둡니다.

계약이 끝났다는 점도 분명해야 합니다. 기간 만료라면 갱신 거절 통지를, 차임 연체라면 연체액과 해지 통지가 도달한 날을 증명해야 합니다. 주택은 연체액이 2기 차임액, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 3기 차임액에 이르러야 해지할 수 있습니다.

임대차가 끝나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 동시이행을 내세워 집을 비우지 않을 수 있습니다. 그래서 명도소송에서는 보증금에서 밀린 차임과 관리비, 집을 비울 때까지의 차임 상당액을 뺀 나머지를 지급받음과 동시에 건물을 인도하라는 판결을 구하는 경우가 많습니다.

판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 집행관에게 인도집행을 신청합니다. 집행 당일 남은 짐은 별도 절차로 보관하거나 처리해야 하므로, 집행 비용과 일정까지 미리 계산해 둡니다.

매각대금을 낸 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 인도명령은 소송보다 빠르지만, 대항력 있는 임차인처럼 매수인에게 맞설 수 있는 권원이 있는 점유자에게는 쓸 수 없습니다.

그런 점유자가 있다면 보증금을 누가 얼마나 떠안는지부터 계산하고, 협의가 되지 않으면 명도소송으로 갑니다. 6개월이 지난 뒤에도 인도명령 대신 명도소송을 내야 합니다.

계약금만 오간 단계라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 상대방이 중도금을 내는 등 이행에 착수했다면 이 방식으로는 해제할 수 없습니다. 집값이 올라 매도인이 해제를 통보해 왔다면 이행 착수 여부부터 따져 봅니다.

잔금이 늦어졌다고 계약이 저절로 해제되지는 않습니다. 매도인도 소유권이전등기 서류를 준비해 이행을 제공하고, 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 요구한 뒤에야 해제할 수 있는 것이 원칙입니다. 해제 통지를 서두르다 오히려 계약을 위반한 쪽이 되지 않도록 통지 문구와 시점을 정합니다.

매수한 집에 계약 당시 몰랐던 하자가 있으면 매도인에게 담보책임을 물을 수 있지만, 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 책임을 물을 수 없으므로, 계약 전 설명 내용과 중개대상물 확인·설명서를 함께 확인합니다.

부동산 사건에는 근저당권 말소, 공유물분할, 소유권이전등기 청구처럼 등기를 정리하는 소송도 많습니다. 지산 민사센터에서는 재개발·재건축 사건을 주로 맡는 박한민 변호사가 부동산 사건을 함께 검토합니다.