세입자가 집이나 상가를 비워 주지 않을 때

계약 기간이 끝났고 갱신 거절을 제때 알렸다면 계약은 끝납니다. 주택은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 알려야 하고, 이 기간을 놓치면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).

월세가 밀린 경우 주택은 연체액이 2기 차임액에 이르면(민법 제640조), 상가는 3기 차임액에 이르면(상가건물 임대차보호법 제10조의8) 계약을 해지할 수 있습니다. 중간에 일부를 냈다면 남은 연체액이 기준이 되니 입금 내역을 달별로 정리해 두세요. 상가에서 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구도 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

해지나 갱신 거절 의사는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 문자나 카카오톡으로 보냈더라도 내용증명을 한 번 더 보내 두면 언제 무엇을 알렸는지 다툴 여지가 줄어듭니다. 내용증명에는 해지 사유와 집을 비워 줄 날짜를 함께 적습니다.

세입자가 계약갱신요구권을 행사하거나 상가 권리금 회수 기회를 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 해지 통지 전에 이런 주장이 가능한지 먼저 따져 보세요.

명도소송에서 이겨도 판결 전에 다른 사람이 들어와 살고 있으면 그 사람에게는 판결로 집행하기 어려워 다시 소송해야 할 수 있습니다. 이를 막으려고 소를 내기 전에 점유이전금지가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조 제1항, 제305조).

가처분이 집행되면 집행관이 현장에 고시문을 붙이고, 그 뒤에 점유가 바뀌어도 지금 점유자를 상대로 받은 판결로 집행할 수 있습니다. 담보 제공을 명받는 경우가 많으니 비용 계획에 넣어 둡니다.

소장에는 건물을 비워 달라는 청구와 함께 밀린 차임, 계약이 끝난 뒤의 사용료를 청구합니다. 세입자가 다투지 않으면 비교적 빨리 끝나지만, 계약이 끝나지 않았다거나 수리비, 권리금을 돌려 달라고 다투면 길어집니다. 중간에 이사 날짜와 보증금 정산을 정해 조정으로 마무리하는 경우도 많습니다.

판결을 받고도 나가지 않으면 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 집행관이 먼저 스스로 비우라고 알리고, 그래도 비우지 않으면 날짜를 정해 짐을 들어내고 점유를 넘겨줍니다(민사집행법 제258조 제1항). 집행 당일에는 임대인이나 대리인이 현장에 있어야 합니다(같은 조 제2항).

명도소송에서는 집을 비워 달라는 청구와 함께 돈 문제도 정리합니다. 계약이 끝나기 전까지 밀린 월세, 계약이 끝난 뒤 비워 줄 때까지 쓴 기간의 사용료, 관리비가 대표적입니다. 이 금액은 돌려줄 보증금에서 공제하고, 보증금을 넘는 부분은 판결로 따로 받습니다.

보증금이 거의 남지 않을 만큼 연체가 쌓였다면 소송을 서두르는 것이 손해를 줄이는 길입니다. 연체가 시작된 달부터 입금 내역을 표로 정리해 두면 소장을 쓰는 시간이 줄어듭니다.

세입자가 없는 사이 자물쇠를 바꾸거나 짐을 빼내거나 전기와 수도를 끊는 방법은 쓰지 마세요. 판결 없이 하면 주거침입, 재물손괴, 업무방해 같은 형사 문제가 생기고 손해배상까지 물어 줄 수 있습니다.

밀린 월세를 이유로 보증금을 미리 써 버리는 것도 피하세요. 연체 차임과 원상복구비는 돌려줄 보증금에서 공제하는 것이 원칙이어서 정산이 끝날 때까지 보증금은 그대로 두는 편이 안전합니다.

세입자 집에 거듭 찾아가거나 밤늦게 전화하는 것도 피하세요. 협의가 필요하면 문자로 조건을 제시하고 답을 기다리는 편이 낫습니다.

지산은 계약서와 연체 내역을 보고 해지가 가능한 시점부터 계산합니다. 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행을 순서대로 진행하고, 협의로 이사 날짜를 정할 수 있는 사건이면 그 방법도 함께 검토합니다. 비용은 상담을 마친 뒤 안내합니다.

상담 전화 02-6951-4097은 주말과 공휴일에도 받습니다.