공사대금·하자

개인 사이의 대여금이 10년인 것과 달리, 도급받은 사람의 공사에 관한 채권은 3년이면 시효가 완성됩니다. 다음 달에 정리해 주겠다는 말을 믿고 기다리다 시효가 임박해서야 상담을 받는 분들이 적지 않습니다.

시효가 얼마 남지 않았다면 내용증명을 보내고 6개월 안에 가압류나 소송을 해야 시효가 중단됩니다. 건축주가 일부를 지급하거나 잔금이 남아 있다고 인정한 메시지가 있으면 그때부터 시효가 새로 진행하므로 그런 기록도 함께 찾아 둡니다.

목적물에 하자가 있으면 건축주는 하자보수나 그에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있고, 그 손해배상과 공사대금은 동시이행 관계에 있습니다. 그러나 지급을 거절할 수 있는 범위는 하자로 인한 손해배상액 정도로 제한되므로, 하자를 이유로 잔금 전부를 주지 않는 것은 다툴 여지가 큽니다.

하자의 범위와 보수비는 대부분 법원 감정으로 정해집니다. 감정인이 현장을 볼 때 시공 당시 사진과 자재 규격, 하자가 사용 잘못에서 생긴 것인지 시공 잘못에서 생긴 것인지를 보여줄 자료를 함께 내야 감정 결과가 실제와 가까워집니다.

현장에서는 설계변경이나 추가공사를 말로 지시하는 일이 흔합니다. 계약서가 없더라도 건축주의 지시나 승낙, 실제 시공, 금액 산정 근거를 증명하면 추가공사대금을 청구할 수 있습니다. 지시가 담긴 메시지, 변경 도면, 작업일보, 자재 구매 내역을 시간순으로 맞춰 봅니다.

공사가 중간에 멈췄다면 이미 한 부분의 대금을 기성고 비율로 정산합니다. 판례는 이미 완성된 부분에 든 공사비와 남은 부분을 완성하는 데 들 공사비를 기초로 기성고 비율을 산정하므로, 중단 시점의 현장 상태를 사진과 측량 자료로 남겨 두셔야 합니다.

원사업자가 하도급대금을 주지 않을 때 원사업자의 지급정지나 파산, 2회분 이상의 대금 미지급 같은 사유가 있으면 발주자에게 직접 지급을 요청할 수 있습니다. 발주자, 원사업자, 수급사업자가 직접 지급에 합의한 경우도 마찬가지입니다. 요건과 요청 방식이 정해져 있어 계약서를 보고 판단합니다.

대금을 받지 못한 시공자가 건물을 점유하고 있다면 유치권을 행사할 수 있습니다. 다만 점유를 잃으면 유치권도 사라지고, 점유를 지키는 과정에서 건축주와 부딪치면 형사 문제로 번지기도 해 방법을 신중히 정해야 합니다. 부동산 공사의 수급인은 공사대금을 담보하기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수도 있습니다.

토지, 건물 같은 공작물의 수급인은 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 등으로 지은 경우 10년 동안 하자담보책임을 집니다. 하자로 목적물이 멸실되거나 훼손됐다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 아파트 같은 공동주택은 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 하자 부위별 기간을 따로 정하고 있어 적용 법률부터 정합니다.

지산 민사센터에서는 재개발·재건축, 설계변경, 하도급, 간접비, 하자보수 사건을 주로 맡는 박한민 변호사가 공사대금·하자 사건을 함께 검토합니다.