매매계약을 깨면 계약금은 어떻게 되나요

매매계약을 맺으면서 계약금을 주고받았다면, 다른 약정이 없는 한 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 이 경우에는 따로 손해배상을 하지 않습니다(같은 조 제2항). 해제 의사는 문자보다 내용증명으로 남겨 두는 편이 안전합니다.

다툼은 대부분 이행에 착수했느냐에서 생깁니다. 매수인이 중도금을 냈다면 보통 이행에 착수한 것으로 봐서 그 뒤에는 계약금 해제를 할 수 없습니다. 집값이 올라 매도인이 배액을 돌려주겠다고 하면 매수인이 서둘러 중도금을 보내는 이유가 여기에 있습니다. 다만 계약서에 중도금을 언제 낼지에 관한 특약이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

상대방이 잔금을 내지 않거나 등기를 넘겨주지 않으면 상당한 기간을 정해 이행하라고 요구하고, 그래도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 상대방이 미리 이행하지 않겠다고 분명히 밝혔다면 이 요구 없이 해제할 수 있습니다.

채무불이행으로 해제하면 서로 받은 것을 돌려주고, 손해가 있으면 따로 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제551조). 매수인도 잔금을 준비해 두었다는 사실을 보여 줘야 하는 경우가 많으니, 대출 승인서나 계좌 잔액 자료를 남겨 두세요. 중개사가 작성한 확인설명서와 계약 당시 등기부등본도 함께 보면 계약할 때 서로 알았던 사정을 확인하는 데 도움이 됩니다.

잔금일이 다가오는데 매도인이 연락을 피하거나 매수인이 대출이 막혔다고 알려 오는 경우가 있습니다. 이때 서둘러 해제를 통지하기보다 내 쪽 의무를 이행할 준비가 돼 있다는 점부터 기록으로 남기세요. 매수인은 잔금을 마련해 둔 자료를, 매도인은 등기 서류를 준비해 둔 자료를 갖춰야 상대방의 채무불이행을 주장할 수 있습니다.

잔금일에 상대방이 나타나지 않으면 그날 준비한 서류와 잔액 화면을 기록해 두고, 상당한 기간을 정해 이행하라고 내용증명을 보냅니다. 그 기간이 지나도 이행하지 않으면 해제를 통지합니다.

계약서에 계약을 어기면 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 있으면 손해배상액을 미리 정한 것으로 추정합니다(민법 제398조 제4항). 실제 손해를 따로 증명하지 않아도 그 금액을 청구할 수 있지만, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다(같은 조 제2항). 반대로 위약금 약정이 없다면 계약금 액수를 그대로 손해로 받을 수 있는 것은 아니고, 실제 손해를 증명해야 합니다.

중개사무소에서 쓰는 매매계약서에는 이런 조항이 들어 있는 경우가 많습니다. 분쟁이 생기면 계약서 원본과 특약, 중개사와 주고받은 메시지를 함께 가져오세요.

매도인이 계약금 해제를 하려면 배액을 돌려주겠다고 말만 해서는 부족하고 실제로 제공해야 합니다. 매수인이 받지 않으면 공탁하는 방법을 씁니다. 반대로 매도인이 계약을 깨고 다른 사람에게 팔려 한다면 등기가 넘어가기 전에 처분금지가처분으로 묶어 두는 것을 검토합니다.

• 가계약금만 보낸 상태라면 어디까지 합의했는지 메시지 확인
• 계약서 특약(대출이 안 되면 해제한다는 조항 등)이 있는지 확인
• 계약금 해제를 통지할 때는 배액을 실제로 제공하고 내용증명으로 기록
• 상대방이 해제를 주장하면 이미 이행에 착수했는지 자료 확인(중도금 송금 내역 등)
• 상대방이 부동산을 다른 사람에게 팔려 하면 처분금지가처분 검토

지산은 계약서와 특약, 돈이 오간 날짜를 보고 지금이 계약금 해제를 할 수 있는 단계인지, 채무불이행 해제로 손해배상까지 청구할 수 있는지를 나눠 봅니다. 가처분이 필요하면 소송보다 먼저 진행합니다. 비용은 상담을 마친 뒤 안내합니다.

잔금일이 임박했거나 상대방이 다른 매수인을 구했다는 말을 들었다면 02-6951-4097로 바로 연락 주세요. 24시간 받습니다.