임대차보증금 반환

임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고 임차인은 집을 비워 줘야 합니다. 두 의무는 동시에 이행하는 관계여서 새 세입자가 들어오는지는 법적으로 상관이 없습니다. 다만 임차인이 집을 비워 줄 준비를 하지 않은 채로는 임대인에게 지연 책임을 묻기 어렵기 때문에, 이사 시점과 소송 계획을 같이 짜야 합니다.

보증금 분쟁의 첫 쟁점은 계약이 언제 끝났는지입니다. 기간 만료 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 전하지 않으면 묵시적으로 갱신되고, 그 뒤에 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 문자나 내용증명으로 통지 날짜를 남겨 두는 이유입니다.

대항력은 집에 살면서 전입신고를 유지해야 지켜집니다. 이사를 가면서 전출하면 이 요건이 깨지므로, 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하고 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 신청만 해 둔 상태에서 짐을 빼는 것은 위험합니다.

임차권등기가 된 집은 새 세입자를 들이기 어려워져 이 단계에서 임대인이 돈을 마련하는 경우도 있습니다. 임대인이 등기부터 말소해 주면 보증금을 주겠다고 하더라도, 보증금 반환이 등기 말소보다 먼저라는 것이 판례이므로 응할 필요가 없습니다.

임대인은 밀린 차임, 관리비, 원상복구 비용을 보증금에서 뺄 수 있습니다. 다만 공제할 채권이 생겼다는 점은 임대인이 증명해야 하고, 통상적으로 사용하면서 생긴 마모까지 임차인이 고쳐 놓을 의무는 없습니다.

입주할 때와 나올 때의 사진, 수리 견적서, 관리비 납부 내역을 비교하면 과하게 잡힌 항목이 드러납니다. 퇴거하는 날 임대인과 함께 집 상태를 확인하고 사진을 남겨 두시면 나중에 다툼이 줄어듭니다.

판결을 받아도 임대인이 갚지 않으면 그 집을 강제경매에 부쳐 배당으로 회수합니다. 이때 받을 수 있는 금액은 선순위 근저당, 세금, 다른 임차인과의 순위로 정해지므로 소송 전에 등기부와 예상 낙찰가를 함께 봐야 합니다. 임차인이 경매를 신청하는 경우에는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하는 절차를 함께 챙깁니다. 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 수 없는 상태를 숨기고 계약했다는 정황이 있으면 형사 고소도 검토합니다.

상가는 계약갱신요구권이 처음 임대차기간을 포함해 10년까지 인정되고, 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 있어 보증금 문제와 권리금 문제가 함께 걸리는 경우가 많습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받지 못했다면 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 손해배상을 청구해야 합니다.

임대인 쪽 상담도 합니다. 공제할 수 있는 항목을 정리해 정산하거나, 세입자가 집을 비우지 않을 때 보증금 반환과 인도를 함께 정리하는 방법을 검토합니다.