계약서에 없는 추가공사, 대금을 받을 수 있는 경우

현장에서 '이것도 해 주세요'라는 말은 서류보다 빠르게 오갑니다. 그런데 공사가 끝나고 정산할 때가 되면 건축주는 계약서에 없는 공사라며 대금을 인정하지 않습니다. 서면이 없다고 청구가 막히는 것은 아니지만, 무엇을 증명해야 하는지는 분명히 알아야 합니다.

증명할 세 가지

추가공사대금을 받으려면 건축주가 그 공사를 지시하거나 승낙했다는 점, 실제로 시공했다는 점, 금액을 정할 근거가 필요합니다. 금액을 미리 정하지 않았다면 법원은 감정으로 적정한 공사비를 정하는 경우가 많습니다. 추가공사를 하면서 같은 공정의 단가를 미리 알려 두었다면 그 자료가 금액 산정의 기초가 됩니다.

지시나 승낙은 문자, 카카오톡, 이메일, 현장 회의록, 변경 도면에서 찾습니다. 건축주가 현장에 나와 직접 보고도 이의하지 않았다는 사정도 함께 쓰입니다. 반대로 원래 계약 범위에 있던 공사를 방식만 바꿔 시공한 것이라면 추가공사로 인정되지 않을 수 있어, 원래 견적서와 내역서를 나란히 놓고 구분해야 합니다.

추가공사 대금을 청구하면 건축주는 흔히 그 공사가 원래 계약금액에 포함된 서비스였다고 반박합니다. 현장 관행상 어느 정도의 변경은 계약금액 안에서 소화한다는 주장입니다. 그래서 변경 전후의 물량과 자재 차이를 수치로 보여 주는 자료가 있으면 설득력이 크게 달라집니다.

공사가 중간에 멈췄다면

계약이 해제되거나 공사가 중단된 경우에는 이미 한 부분의 대금을 정산합니다. 건축공사가 상당히 진척된 상태에서 계약이 해제되면 완성된 부분은 그대로 두고 그에 상응하는 대금을 정산하는 것이 판례의 태도입니다. 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 든 공사비와 남은 부분을 완성하는 데 들 공사비를 기초로 산정합니다.

그래서 중단 시점의 현장 상태가 핵심 자료가 됩니다. 다음 시공자가 들어오기 전에 공정별 사진과 영상, 측량 자료를 남겨 두지 않으면 어디까지 했는지를 두고 끝없이 다투게 됩니다. 누구 책임으로 공사가 멈췄는지에 따라 손해배상 문제도 따라오니 중단 경위 역시 기록으로 남깁니다.

3년이라는 시간

도급받은 사람의 공사에 관한 채권은 3년이면 소멸시효가 완성됩니다(민법 제163조 제3호). 인테리어나 설비 공사도 일을 완성하고 대금을 받기로 한 도급이라면 3년이 적용되는 경우가 많습니다. 자재만 납품했다면 상인이 판매한 상품의 대가로 보아 역시 3년입니다(같은 조 제6호).

추가공사대금은 공사가 끝난 뒤 한꺼번에 정산하려다 시효를 넘기기 쉬운 채권입니다. 건축주가 미지급액을 인정하는 메시지를 보냈다면 그때부터 시효가 새로 진행하니 그런 기록이 있는지도 찾아보시기 바랍니다. 하도급이라면 발주자에게 직접 지급을 청구할 수 있는 요건도 따로 검토합니다.