전세사기 피해자 결정이 보증금을 대신 돌려주지는 않습니다

같은 건물 세입자들이 한꺼번에 보증금을 받지 못하고 집이 경매로 넘어가면, 많은 분들이 전세사기피해자 결정부터 떠올립니다. 결정은 분명 중요한 출발점입니다. 다만 그 결정이 무엇을 해 주고 무엇을 해 주지 않는지 구분해 두지 않으면, 정작 돈을 받는 절차의 기한을 놓칠 수 있습니다.

결정이 열어 주는 길

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 결정되면 경매 유예와 정지 신청, 우선매수권, 공공임대, 금융 지원 같은 지원을 받을 수 있습니다. 법원은 피해자의 신청에 따라 매각기일 지정을 보류하거나 경매를 유예·정지할 수 있고 그 기간은 1년 이내입니다(제17조). 매각기일까지 보증을 제공하고 가장 높은 매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수도 있습니다(제20조).

요건과 적용 대상

대항력과 확정일자를 갖추고, 보증금이 5억 원 이하이며(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능), 여러 임차인에게 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상되고, 임대인에게 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있어야 합니다(제3조). 보증보험으로 전액을 돌려받을 수 있거나 최우선변제 등으로 전액 회수가 가능하면 대상에서 빠집니다.

2025. 5. 20. 개정 부칙은 이 법을 2025. 5. 31. 이전에 임대차계약을 처음 체결한 임차인에게 적용하도록 정했습니다. 갱신이나 재계약을 했다면 처음 계약한 날이 언제인지부터 확인해야 합니다. 그 뒤에 처음 계약했다면 일반 민사 절차로 회수해야 합니다.

돈은 민사 절차로 받습니다

피해자로 결정됐다고 국가가 보증금을 대신 지급하는 것은 아닙니다. 보증금 회수는 여전히 임차권등기, 보증금반환소송, 경매 배당이라는 민사 절차로 이뤄집니다. 경매에서는 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있고, 받을 수 있는 금액은 등기부의 순위, 확정일자, 체납 세금으로 정해집니다.

피해자 결정에 이의가 있으면 결정을 송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의신청을 해야 합니다(제15조). 결정 절차와 경매 절차는 서로 기다려 주지 않습니다. 결정 결과를 기다리다 배당요구 종기를 넘기거나, 이사를 서두르다 임차권등기 전에 전입을 빼는 일이 없도록 두 절차의 기한을 한 장에 적어 두시기 바랍니다.

책임을 물을 수 있는 사람들

임대인이 처음부터 돌려줄 수 없는 상태를 숨기고 계약했다면 사기 고소를 검토할 수 있습니다. 사기죄 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 되었습니다(형법 제347조). 다만 형사재판의 배상명령은 피해액이 특정되지 않으면 받아들여지지 않으니 민사 청구를 따로 준비해 두는 편이 안전합니다.

공인중개사가 선순위 권리관계를 잘못 설명했다면 손해배상을 청구할 수 있고, 중개사가 가입한 공제나 보증보험에서 받는 방법도 있습니다. 임차인이 스스로 확인할 수 있었던 사정이 있으면 과실상계로 금액이 줄어들 수 있다는 점은 감안해야 합니다.