상속 부동산 명의이전·상속등기

상속등기는 크게 두 가지입니다. 상속인 전원이 협의해 누가 얼마를 가질지 정한 협의분할 등기와, 법이 정한 비율대로 상속인 모두의 이름을 올리는 법정상속분 등기입니다. 협의분할 등기에는 상속재산분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서가 필요하고, 법정상속분 등기는 상속인 한 사람이 전원 명의로 신청할 수 있습니다.

법정상속분 등기는 협의가 안 될 때 일단 권리를 정리해 두는 방법이지만, 그 뒤 집을 팔거나 대출을 받으려면 공유자 전원의 동의가 다시 필요합니다. 나중에 협의가 되어 등기를 고치면 세금 문제가 따로 생길 수 있으니 미리 세무 확인을 받아 두세요.

상속등기를 언제까지 하라는 조항은 없어서 등기를 늦게 한다는 이유만으로 과태료가 붙지는 않습니다. 매매 같은 계약에 등기 신청 기한을 정한 부동산등기특별조치법도 상속에는 적용되지 않습니다.

다만 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 내야 하고, 넘기면 가산세가 붙습니다. 미루는 사이 상속인 중 누가 또 돌아가시면 서류와 당사자가 함께 늘어난다는 점도 생각해야 합니다.

한 명이라도 협의서에 인감을 찍지 않으면 협의분할 등기는 할 수 없습니다. 이때는 가정법원에 상속재산분할 조정을 신청하고, 조정이나 심판이 확정되면 그 조서나 심판문으로 원하는 사람 명의의 등기를 신청합니다.

연락이 끊긴 상속인이 있으면 부재자재산관리인을, 미성년 상속인이 있으면 특별대리인을 먼저 세워야 합니다. 상속포기가 수리된 사람은 협의에서 빠지고, 등기할 때 포기 심판문을 붙입니다.

고인의 대출은 집과 별개로 상속인들에게 상속분대로 넘어갑니다. 집을 받는 사람이 대출도 모두 떠안기로 형제끼리 정해도, 은행이 승낙하지 않으면 은행에 대해서는 다른 형제들의 책임이 남습니다(민법 제454조).

그래서 등기와 채무인수의 순서를 은행과 미리 맞춰 두어야 합니다. 세입자가 있는 집이라면 보증금을 돌려줄 의무도 상속되므로, 누가 그 의무를 질지 협의서에 함께 적어 두세요.