돌아가신 지 오래된 조부모 명의 땅을 찾았을 때

오래된 땅일수록 서류로 가계도를 다시 그리는 일이 출발점입니다. 기억에 의존하면 빠뜨린 상속인 때문에 등기가 반려되기 쉽습니다. 명의인은 알지만 땅이 어디 있는지 모른다면 시·군·구청의 조상 땅 찾기 서비스로 조회해 볼 수 있습니다.

• 토지 등기부와 토지대장으로 현재 명의인, 면적, 지목 확인하기
• 명의인의 제적등본(출생부터 사망까지)과 사망 일자 확인하기
• 그 뒤 돌아가신 상속인이 있으면 그분들의 가족관계 서류까지 차례로 발급하기
• 지금 그 땅을 누가 쓰고 있는지, 재산세를 누가 내 왔는지 확인하기

상속등기에는 법정 기한이 없어 수십 년이 지나도 할 수 있습니다. 다만 상속인과 상속분은 돌아가신 당시의 법으로 정하므로, 오래전에 돌아가셨다면 지금과 다른 상속 순위나 상속분이 적용될 수 있습니다. 아들과 딸, 출가한 딸의 몫이 지금과 달랐던 시기가 있어 같은 집안이라도 누가 언제 돌아가셨는지에 따라 지분이 달라집니다.

그사이 상속인 중 누군가 돌아가셨다면 그분 몫은 다시 그분의 상속인에게 넘어갑니다. 이렇게 상속이 여러 번 겹치면 손자녀, 증손자녀까지 공동상속인이 수십 명으로 늘어나기도 합니다.

상속인 전원이 협의서에 인감을 찍으면 원하는 사람 명의로 등기할 수 있습니다. 한 명이라도 연락이 안 되거나 반대하면 나머지 상속인 전원을 상대로 상속재산분할 심판을 청구하고, 행방을 모르는 사람은 부재자재산관리인을 세웁니다.

땅값이 크지 않다면 일단 법정상속분대로 전원 명의로 등기한 뒤, 필요한 사람이 다른 친척의 지분을 사들이는 방식이 현실적일 때도 있습니다. 지분만 받은 손자녀가 원하지 않는 재산세를 계속 내는 일도 생기니, 지분을 넘길 사람과 받을 사람을 함께 정하세요.

상속인이 많으면 모두의 인감을 받는 데 몇 달이 걸립니다. 등기에 쓰는 인감증명서는 발급일이 오래되면 다시 떼야 하므로, 마지막 사람의 서류를 받을 무렵 앞사람 서류가 쓸 수 없게 되지 않도록 순서를 짜야 합니다.

• 상속인을 다 확인하지 않고 가까운 친척끼리만 협의서를 쓰는 일
• 그 땅을 써 온 친척에게 갑자기 나가라고 통보하는 일
• 세금을 확인하지 않고 등기부터 접수하는 일

오랫동안 친척 한 사람이 그 땅을 자기 것처럼 써 왔다면 20년 점유로 소유권을 취득했다는 주장(민법 제245조)이 나올 수 있습니다. 점유를 시작한 경위와 사용료를 냈는지를 확인해 두세요.

취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고하게 되어 있어, 오래 미룬 상속은 가산세가 함께 나올 수 있습니다. 세금은 등기 전에 세무사나 관할 지자체에 미리 확인하는 편이 좋습니다.

지산은 제적등본으로 가계도와 사망 당시 적용 법령을 확인해 상속인과 지분을 정리하고, 협의가 가능한 사람과 어려운 사람을 나눠 협의서 작성, 부재자재산관리인 선임, 상속재산분할 심판 가운데 맞는 길을 정합니다. 상속등기 신청도 지산이 이어서 맡습니다.