부모님이 한 자녀에게 집을 미리 주려고 할 때

증여는 세금만의 문제가 아닙니다. 다른 자녀들이 나중에 무엇을 근거로 다툴 수 있는지 미리 짚어 보고 서류를 갖추는 것이 핵심입니다.

• 증여할 재산이 부모님 전체 재산에서 차지하는 비중
• 다른 자녀와 배우자에게 유류분만큼의 재산이 남는지
• 증여 이유(간병, 사업 기여, 생활 지원 등)를 보여 줄 기록이 있는지
• 증여 뒤 부모님의 생활비와 거처를 어떻게 할지

자녀에게 한 증여는 돌아가신 뒤 상속재산분할에서 미리 받은 몫(특별수익)으로 계산되고, 다른 자녀의 유류분이 부족하면 반환 청구 대상이 됩니다. 유류분은 자녀와 배우자가 법정상속분의 2분의 1, 부모가 3분의 1이고 형제자매에게는 없습니다. 등기부와 계좌 기록은 남기 때문에, 숨긴 증여도 나중에 소송 중 사실조회나 금융거래정보 제출명령으로 드러나는 경우가 많습니다.

2026. 3. 17. 이후 개시된 상속에서는 유류분을 원칙적으로 돈으로 돌려줘야 합니다(민법 제1115조). 집을 받은 자녀가 집은 지키되 현금을 마련해야 할 수 있다는 뜻이어서, 증여 단계부터 이 부담을 생각해 두어야 합니다.

증여 사실과 이유를 다른 자녀에게 미리 알리고, 그 자리에서 나온 의견을 기록으로 남겨 두면 나중에 몰래 받았다는 감정적 다툼이 줄어듭니다.

다만 상속이 시작되기 전에 다른 자녀가 유류분을 포기한다고 써 준 각서는 효력이 없다는 것이 판례입니다. 각서로 분쟁을 막을 수 있다고 기대하기보다, 남는 재산과 증여 이유를 정리해 두는 편이 실제로 도움이 됩니다.

2026. 3. 17. 개정으로, 상당한 기간 함께 살며 간호하는 등 특별히 부양했거나 재산을 늘리는 데 특별히 기여한 데 대한 보상으로 한 증여는 그 범위에서 특별수익으로 보지 않습니다(민법 제1008조 단서). 이 규정은 유류분에도 준용됩니다.

그러려면 무엇에 대한 보상인지가 드러나야 합니다. 증여계약서에 부양 기간과 내용을 적고, 간병 기록이나 병원비 부담 내역을 함께 보관해 두면 나중에 다른 자녀가 다툴 때 근거가 됩니다.

모시고 살 것, 병원비를 부담할 것 같은 조건을 붙인 효도계약(부담부증여)은 자녀가 조건을 지키지 않을 때 증여를 해제해 돌려받는 근거가 됩니다. 연락과 방문 횟수, 생활비 금액처럼 지켰는지 판단할 수 있게 써야 하고, 공증을 받아 두면 작성 경위를 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

부모님이 치매 초기라면 나중에 증여 당시 의사능력이 다퉈질 수 있어, 증여 직전의 진단서를 받아 두면 도움이 됩니다. 증여 대신 유언이나 유언대용신탁을 쓰면 부모님이 살아 계신 동안 재산을 계속 관리할 수 있다는 차이도 있습니다.

지산은 가족 구성과 재산 규모로 증여 뒤 남는 유류분과 특별수익을 미리 계산하고, 효도계약 문구와 기여 보상 증여의 근거 자료를 함께 정리합니다. 세금은 지산과 협력하는 세무사와 함께 검토합니다.