상속등기에 기한이 없다는 말, 절반만 맞습니다

인터넷에서 자주 보이는 말 가운데 하나가 상속등기를 몇 년 미루면 과태료가 나온다는 이야기입니다. 사실과 다릅니다. 상속등기를 언제까지 하라는 법 조항은 없어서 늦게 한다는 이유만으로 과태료가 붙지는 않습니다. 매매 같은 계약에 등기 신청 기한을 둔 부동산등기 특별조치법도 상속에는 적용되지 않습니다. 그렇다고 마냥 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다.

기한이 있는 것은 취득세입니다

상속으로 부동산을 취득하면 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 취득세를 신고하고 내야 하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조). 이 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 상속세 신고기한도 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이어서, 등기는 늦추더라도 세금 일정은 따로 챙겨야 합니다.

미루는 사이 상속인 중 누가 또 돌아가시면 그 배우자와 자녀까지 당사자가 늘어납니다. 조부모 명의로 남아 있던 땅을 수십 년 뒤 정리하려다 상속인이 열 명, 스무 명으로 불어나는 일이 드물지 않은 이유입니다.

두 가지 등기 방식

상속등기는 상속 같은 포괄승계에 따른 등기여서 등기권리자가 단독으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제3항). 방식은 크게 둘입니다. 상속인 전원이 협의해 누가 가질지 정한 협의분할 등기에는 분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서가 필요합니다. 법이 정한 비율대로 상속인 모두의 이름을 올리는 법정상속분 등기는 상속인 한 사람이 전원 명의로 신청할 수 있고 다른 상속인의 인감도 필요하지 않습니다.

법정상속분 등기는 협의가 안 될 때 권리를 일단 정리해 두는 방법이지만, 그 뒤 집을 팔거나 대출을 받으려면 공유자 전원의 동의가 다시 필요합니다. 상속인 전원 지분에 대한 취득세를 먼저 내야 하고, 나중에 협의가 되어 등기를 고치면 세금 문제가 따로 생길 수 있습니다. 이렇게 등기했다고 그 비율이 최종 몫이 되는 것도 아닙니다. 특별수익과 기여분을 반영한 분할은 여전히 남아 있습니다.

대출이 남은 집이라면

고인의 대출은 집과 별개로 상속인들에게 상속분대로 넘어갑니다. 집을 받는 사람이 대출까지 떠안기로 형제끼리 정해도, 은행이 승낙하지 않으면 은행에 대해서는 다른 형제들의 책임이 남습니다(민법 제454조). 세입자가 있다면 보증금을 돌려줄 의무도 함께 상속되므로, 등기와 채무인수의 순서를 은행과 미리 맞추고 누가 보증금 반환 의무를 질지 협의서에 적어 두어야 합니다.

협의가 끝내 안 된다면 가정법원의 상속재산분할 조정이나 심판으로 정하고, 확정된 조서나 심판문으로 원하는 사람 명의의 등기를 신청합니다. 상속인 가운데 연락이 끊긴 사람이나 미성년자가 있다면 부재자재산관리인이나 특별대리인을 먼저 세워야 한다는 점도 일정에 넣어 두세요.