입주 2년이 되기 전에 세대에서 해 둘 하자 점검

입주하고 1년 반쯤 지나면 처음의 설렘이 가라앉고 집의 흠이 하나둘 눈에 들어옵니다. 들뜬 도배지, 깨진 타일, 잘 안 닫히는 문 같은 것들입니다. 대부분 사소해 보여 미루기 쉬운데, 이런 마감공사 하자는 담보책임기간이 2년이라 날짜를 의식해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제36조, 별표 4).

기간은 열쇠 받은 날부터 셉니다

세대 내부 하자의 기간은 그 세대를 인도받은 날, 보통 열쇠를 받은 날부터 셉니다(공동주택관리법 제36조 제3항). 단지 사용검사일과 다를 수 있으니 입주 안내문이나 열쇠 인수증으로 날짜를 확인하세요. 미장·도배·타일 같은 마감공사는 2년, 급배수·창호·단열 같은 설비·시설공사는 3년, 방수와 철근콘크리트공사는 5년, 내력구조부는 10년이 기본 틀입니다.

집을 산 지 얼마 안 된 분이라면 이 기간이 내가 입주한 날이 아니라 처음 분양받은 사람이 열쇠를 받은 날부터 흐르고 있다는 점도 기억해 두세요. 하자에 관한 권리는 특별한 사정이 없으면 지금의 소유자에게 넘어오지만, 기간은 새로 시작되지 않습니다.

주말 하루면 됩니다

방마다 돌며 눈에 보이는 하자를 사진으로 남기고 목록을 만듭니다. 멀리서 한 장, 가까이서 한 장 찍고, 결로나 누수는 비 오는 날이나 겨울철 아침에 다시 찍어 두면 좋습니다.

• 벽지 들뜸, 곰팡이, 결로 흔적
• 욕실·주방 타일 깨짐과 줄눈 탈락
• 창호 개폐 불량과 틈새 바람
• 바닥재 들뜸과 문틀 뒤틀림
• 발코니와 실외기실 누수 흔적

도배 들뜸의 원인이 결로나 누수라면 단열이나 방수 같은 다른 공종으로 볼 여지도 있습니다. 겉으로 보이는 증상만 적지 말고 의심되는 원인도 메모해 두세요. 그 차이로 남은 기간이 1년 넘게 달라질 수 있습니다.

접수는 서면으로, 날짜가 남게

목록이 만들어지면 관리사무소 하자 접수와 함께 사업주체에 서면으로 보수를 청구합니다. 사업주체는 청구를 받은 날부터 15일 안에 보수하거나 보수계획을 알려야 하고, 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 잡아야 합니다(시행령 제38조 제3항). 답이 없으면 그 사실도 기록해 둡니다.

접수할 때는 관리사무소에 말로만 알리지 말고 접수증이나 접수 번호를 받아 두세요. 사업주체 콜센터나 앱으로 접수했다면 접수 일시가 보이게 화면을 저장합니다. 같은 하자를 보수받았는데 다시 생겼다면 재발한 날짜도 따로 적어 두세요.

대법원은 공동주택관리법의 담보책임기간을 하자가 생겨야 하는 기간으로 보아, 기간 안에 생긴 하자라면 기간이 끝난 뒤에도 보수를 청구할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결). 다만 하자가 기간 안에 생겼다는 점은 우리가 보여 줘야 합니다. 2년이 지나기 전에 사진과 접수 기록을 남겨 두는 이유가 여기에 있습니다.