분양광고와 다른 아파트, 광고가 계약 내용이 되는 경우

입주 날 단지를 둘러보니 광고 영상에 있던 커뮤니티 시설이 없거나, 조경이 전단과 딴판인 경우가 있습니다. 반대로 확정된 것처럼 홍보하던 역세권 개발 계획이 무산되기도 합니다. 분양광고는 어디까지 지켜야 하는 약속일까요.

청약의 유인과 계약 내용 사이

분양광고는 원칙적으로 청약을 하라고 권하는 청약의 유인에 그칩니다. 그래서 광고 문구 하나하나가 곧바로 계약 조건이 되지는 않습니다. 다만 대법원은 아파트의 외형, 재질, 부대시설처럼 분양자가 이행할 수 있는 광고 내용은 계약 내용이 될 수 있다고 보았고, 단지 인근 공동묘지처럼 계약 결정에 중요한 사정은 분양자가 알릴 의무가 있다고 했습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 등 판결).

반면 도로 개설이나 역 신설처럼 분양자가 스스로 이행할 수 없는 외부 사정에 관한 광고는 계약 내용이 되기 어렵다고 보는 것이 일반적입니다. 이런 경우는 확정되지 않은 계획을 단정적으로 홍보했는지를 보고 기망에 의한 취소나 손해배상을 검토합니다.

취소권에도 기한이 있습니다. 취소할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 속았다는 사실을 알게 된 뒤 입주 때까지 기다리다 보면 기한이 생각보다 빨리 다가올 수 있으니, 문제를 알게 된 시점을 기록해 두고 일찍 방향을 정해야 합니다.

오피스텔은 설계변경 동의 절차가 있습니다

오피스텔이나 상가처럼 건축물분양법이 적용되는 건물은 면적·층수 증감이나 용도 변경처럼 대통령령이 정한 중대한 설계변경을 하려면 분양받은 자 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조). 동의하지 않았는데 그 변경 때문에 광고된 용도대로 쓸 수 없게 된 사람은 계약을 해제할 수 있습니다(같은 법 제7조의2).

아파트라면 공급계약서에 입주예정일, 연체료, 지체상금, 해약 조건이 반드시 들어가야 합니다(주택공급에 관한 규칙 제59조 제3항). 입주가 늦어지거나 설계가 바뀌었다는 통지를 받았다면 계약서의 해당 조항부터 펼쳐 보는 것이 순서입니다.

광고는 사라지니 지금 저장하세요

분쟁이 생기면 광고 원본을 찾기 어려운 경우가 많습니다. 홈페이지와 홍보 영상은 입주 무렵 내려가고, 모델하우스는 철거됩니다.

• 홈페이지 화면을 날짜가 보이게 캡처
• 전단, 카탈로그, 모델하우스 안내문 원본
• 분양 상담 녹음과 문자
• 모델하우스 사진과 영상

광고와 실제의 차이가 크다고 느껴진다면 그 차이가 분양자가 이행할 수 있는 부분인지, 외부 계획에 관한 것인지부터 나눠 보시기 바랍니다. 앞의 것은 계약 위반으로, 뒤의 것은 설명 의무나 기망의 문제로 접근하게 되어 청구 방법이 달라집니다. 입주민 여럿이 같은 문제를 겪고 있다면 자료를 함께 모으는 것도 도움이 됩니다.