월세 연체로 해지하려면, 주택은 2기 상가는 3기

세입자가 월세를 몇 달째 내지 않는데 당장 나가 달라고 해도 되느냐는 질문을 자주 받습니다. 몇 번 밀렸느냐에 따라 답이 달라지고, 주택이냐 상가냐에 따라서도 달라집니다. 해지 요건을 갖추지 못한 채 명도를 서두르면 오히려 시간이 더 걸립니다.

건물 임대차는 2기

건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 여기서 2기는 꼭 연속된 두 달을 뜻하지 않습니다. 밀린 금액의 합계가 두 달 치 차임에 이르면 됩니다. 한 달씩 띄엄띄엄 밀려 합계가 두 달 치가 되어도 해지 사유가 될 수 있습니다.

상가는 3기

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 해지할 수 있습니다(같은 법 제10조의8). 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있었던 임차인은 계약갱신 요구를 거절당할 수 있고(같은 법 제10조 제1항 제1호), 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다(같은 법 제10조의4 제1항 단서). 한 번 그런 사실이 있었다면 나중에 밀린 돈을 다 냈더라도 갱신 거절 사유로 남는다는 점에서 해지와는 작동 방식이 다릅니다.

해지 통지가 도달해야 끝납니다

연체만으로 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 해지 의사를 통지하고 그 통지가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 소송에서 해지 시점을 증명해야 하므로 연체 내역을 정리한 내용증명으로 보내는 것이 일반적입니다. 통지 전에 임차인이 밀린 차임을 갚아 연체액이 기준 아래로 내려가면 해지할 수 없게 될 수 있으니, 연체액을 계산한 날짜와 통지 날짜를 맞춰 두어야 합니다.

계약서에 1기만 연체해도 해지할 수 있다는 특약을 넣어 두는 경우가 있는데, 민법 제640조에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(민법 제652조). 특약만 믿고 해지를 통보하기보다 법정 요건이 갖춰졌는지부터 확인하시기 바랍니다.

보증금과 함께 정리하는 판결

임대차가 끝나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 동시이행을 내세워 집을 비우지 않을 수 있습니다. 그래서 명도소송에서는 보증금에서 밀린 차임과 관리비, 집을 비울 때까지의 차임 상당액을 뺀 나머지를 지급받음과 동시에 건물을 인도하라는 판결을 구하는 경우가 많습니다.

명도 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 집행관에게 인도집행을 신청합니다. 집행 당일 남은 짐을 처리하는 비용과 일정도 미리 계산해 두어야 하고, 임차인이 짐만 두고 연락을 끊었다고 임의로 문을 열거나 짐을 치우면 형사 문제가 생길 수 있습니다.

소송 도중 점유가 다른 사람에게 넘어가면 판결을 받아도 집행이 막힐 수 있으니, 소를 내기 전에 점유이전금지가처분으로 점유자를 고정해 두는 것이 순서입니다. 연체가 길어질수록 보증금으로 메울 수 있는 여유가 줄어든다는 점도 계산에 넣으셔야 합니다.