잔금에서 지체상금을 빼겠다는 통보서, 일주일 안에 할 일

준공을 마치고 잔금을 기다리던 중 발주처에서 공문이 옵니다. 준공이 며칠 늦었으니 지체상금을 계산해 잔금에서 빼겠다는 내용입니다. 계약서에 산식이 적혀 있으니 따를 수밖에 없다고 생각하기 쉽지만, 늦어진 날 전부가 시공사 책임인 경우는 생각보다 많지 않습니다.

첫날, 통보서의 숫자를 옮겨 적습니다

통보서에 적힌 약정 준공일, 실제 준공일, 지체일수, 지체상금률, 계산 기준 금액을 표로 옮깁니다. 관급공사라면 검사를 거쳐 인수한 기성 부분 금액은 빼고 계산해야 하고, 지체상금 총액은 계약금액의 100분의 30을 넘지 못합니다(국가계약법 시행령 제74조 제2항, 제3항). 기준 금액과 상한부터 맞지 않는 통보서도 적지 않습니다. 민간공사라면 계약서에 지체상금 상한 조항이 있는지부터 확인합니다.

사흘 안에, 늦어진 날을 원인별로 나눕니다

지체상금은 시공사 책임으로 늦어진 날에만 붙습니다. 늦어진 데 잘못이 없다는 사정은 시공사가 증명해야 하므로 공정표, 작업일보, 감리일지, 인허가 공문을 날짜순으로 맞춰 시공사 책임이 아닌 기간을 하루 단위로 골라냅니다.

• 설계변경 지시나 도면 확정을 기다린 기간
• 인허가 지연, 부지 인도 지연, 관급자재 반입 지연 기간
• 천재지변처럼 작업이 불가능했던 기간
• 준공검사를 신청했는데 검사가 미뤄진 기간
• 기성금 미지급으로 정당하게 공사를 멈춘 기간

추가공사나 설계변경으로 공사량이 늘었다면 늘어난 공사에 필요한 기간만큼 준공기한도 늦춰져야 한다고 주장할 수 있습니다. 변경 합의서에 공기 연장이 빠져 있더라도 추가공사 규모와 공정표를 근거로 다툽니다. 다음 현장부터는 변경 합의서에 공사기간 조정을 함께 적어 두세요.

일주일 안에, 이의서를 보냅니다

동의하지 않는다면 지체일수와 공제 사유를 다투는 이의서를 바로 보냅니다. 아무 말 없이 시간이 흐르면 공제를 받아들인 것처럼 비칠 수 있습니다. 이의서에는 원인별로 나눈 기간표를 붙이고, 남은 잔금은 공사대금 청구로 따로 진행한다는 뜻을 밝혀 둡니다.

지체상금은 손해배상액의 예정이어서 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 다만 감액은 법원이 판결에서 정하는 것이라 발주처가 스스로 줄여 주지 않으면 소송에서 주장해야 합니다. 그때를 대비해 발주처가 실제로 입은 손해, 예를 들어 임대가 늦어진 기간이나 금융비용을 추정해 청구액과 나란히 정리해 두면 좋습니다.

하도급업체가 원청에게서 같은 통보를 받는 경우도 많습니다. 원청이 발주처에 물어낸 지체상금을 하도급대금에서 그대로 빼려 한다면 하도급 공정 가운데 실제로 늦어진 부분과 그 원인부터 따져야 합니다. 하도급업체 책임이 아닌 지연까지 떠넘기는 공제는 부당감액이 될 수 있습니다(하도급법 제11조).