형제 공동명의 집, 공유물분할 소송부터 내면 안 되는 이유

부모님 아파트가 형제 셋 공동명의로 남았는데 한 사람이 팔지 말자고 버팁니다. 공동명의 부동산이니 공유물분할 소송을 내면 된다는 이야기를 듣고 지방법원에 소장을 내려는 분들이 있습니다. 그런데 그 집이 아직 상속재산분할을 거치지 않은 상태라면 이 소송은 받아들여지지 않습니다.

나누기 전이면 가정법원으로

대법원은 공동상속인이 분할 협의를 하지 못한 상속재산에 대해서는 공유물분할 소송을 낼 수 없고 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구해야 한다고 보았습니다(대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결). 상속인 한 사람이 법정상속분대로 공동명의 등기를 해 두었더라도 마찬가지입니다. 등기부에 지분이 나뉘어 적혀 있다고 분할이 끝난 것은 아니기 때문입니다.

상속재산분할은 집 한 채만의 문제가 아니라는 점이 이유입니다. 가정법원은 예금과 다른 부동산, 생전 증여까지 함께 보고 특별수익과 기여분을 반영해 누가 무엇을 가질지 정합니다. 집을 한 사람에게 주고 다른 형제에게 차액을 돈으로 정산하게 하거나 팔아서 대금을 나누게 할 수도 있습니다. 이 사건은 조정을 먼저 거치는 마류 가사비송사건이고, 나머지 상속인 전원을 상대로 청구합니다.

나눈 뒤의 공유라면 공유물분할

협의로 형제 공동명의를 정했거나 심판으로 지분이 확정된 뒤라면 그때부터는 일반 공유 관계입니다. 공유자는 분할을 청구할 수 있고 협의가 안 되면 법원에 청구합니다(민법 제268조, 제269조). 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 법원은 경매를 명할 수 있어서, 아파트처럼 나누기 어려운 재산은 경매로 팔아 지분대로 나누라는 판결이 나오는 경우가 많습니다. 경매는 시세보다 낮게 팔릴 수 있어 소송 중에 한 사람이 다른 지분을 사들이는 방식으로 정리되기도 합니다.

한 사람이 혼자 살고 있다면

공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용할 수 있습니다(민법 제263조). 형제 한 사람이 자기 지분을 넘어 집을 혼자 쓰고 있다면 다른 형제는 자기 지분에 해당하는 사용료를 부당이득으로 청구하는 방법을 검토합니다. 반대로 그 형제가 재산세와 관리비를 혼자 냈다면 지분 비율에 따른 정산을 주장할 수 있으니(제266조) 둘을 함께 계산해야 합니다.

다만 소수 지분을 가진 형제가 다른 소수 지분 형제에게 집을 통째로 넘기라고 청구할 수는 없다는 것이 대법원 전원합의체 판결입니다. 대신 함께 쓰는 것을 막는 행위를 멈추라는 방해배제 청구는 할 수 있습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결). 어느 단계의 공유인지부터 가려야 어느 법원에 무엇을 청구할지가 정해집니다. 그 사이 형제가 자기 지분을 남에게 팔 수도 있으니(제263조), 분할 전이라면 분할 청구와 함께 사전처분을, 분할 뒤라면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.