扣除恢复原状费用，出租人须证明的部分

拿回押金的那天，有时结算单上会附带一连串意想不到的项目，比如墙纸和地板革的全部更换费、入住清洁费、墙上钉孔的修补费等。从押金中扣除本身是正当的权利，但并不是什么都可以扣。

可以从押金中扣除的项目

押金是担保承租人在租赁结束前所负债务的钱。因此，拖欠的租金、未缴的物业费、承租人损坏部分的维修费，会从押金中扣除。但主张扣除的出租人必须证明这些债权确实发生了。如果结算单上只写了金额而没有依据，可以先要求出示依据。

恢复原状不是把房子变成新房

恢复原状是恢复到承租人接收时的状态，而不是弄得像新房一样。被阳光晒褪色的墙纸、放家具位置的压痕、用久了变旧的水龙头等因正常使用而产生的磨损，一般认为承租人没有修复的义务。反之，宠物抓坏的门、被香烟熏黄的墙壁、承租人擅自安装的设施拆除后留下的痕迹，则可能由承租人负担。

只损坏了一部分却要求全部更换费用的情况也很常见。这时可以根据损坏范围和该材料已经使用了多久来争议金额。用了10年的地板革一个角被压坏，并不需要承租人支付全部新地板革的费用。

站在出租人的立场，为每个扣除项目附上依据再交付结算单，是减少争议的办法。如果没有依据就扣住大笔金额，这部分可能要承担迟延损害金。

说到底，照片会说话

• 入住第一天逐个房间拍摄墙面、地面、设备并留有日期的照片
• 退房当天与出租人一起确认状态时拍摄的照片和视频
• 出租人出示的报价单，以及从其他公司取得的报价单
• 物业费和公共事业费的结算明细

清洁费也是经常发生争议的项目。如果承租人以平时的水平整理后搬离，就没有太多理由由承租人负担为新租户请清洁公司的费用。但如果合同中另行约定了退房清洁费，就要先看该约定。

如果没有入住时的照片，争辩瑕疵原本就存在的依据就会变弱。如果在合同特约中写明了恢复原状的范围，这些措辞也很重要。但如果特约写得过宽，意在让承租人连正常损耗也一并负担，则在解释上仍有争议的余地。

如果不同意扣除金额，可以先要求返还没有争议的部分。如果始终无法解决，就要在押金返还诉讼中按项目接受判断；对于预计会就扣除发生争议的案件，与其申请支付命令，不如从一开始就提起诉讼。