被认定为全租诈骗受害人，并不等于有人替您返还押金

同一栋楼的租户同时拿不回押金、房子又被拍卖时，很多人首先想到的是全租诈骗（전세사기）受害人认定。认定无疑是重要的起点。但如果不分清这一认定能做什么、不能做什么，就可能错过真正拿回钱的程序的期限。

认定打开的途径

根据《全租诈骗受害人支援及居住稳定特别法》被认定为受害人的，可以获得暂缓和停止拍卖申请、优先购买权、公共租赁住房、金融支援等支援。法院可以根据受害人的申请，保留指定拍卖期日，或暂缓·停止拍卖，期限在1年以内（第17条）。也可以在拍卖期日之前提供担保，申报以与排名第一的买受申报价格相同的价格优先购买（第20条）。

要件与适用对象

须具备对抗力和确定日期，押金在5亿韩元以下（委员会可在2亿韩元范围内上调），多名承租人已经或预计将遭受损害，并且有相当理由怀疑出租人具有不返还押金的意图（第3条）。能够通过押金担保保险全额收回，或能够通过小额押金优先受偿（최우선변제）等全额收回的，不属于适用对象。

2025. 5. 20.修订的附则规定，该法适用于在2025. 5. 31.之前首次签订租赁合同的承租人。如果续签或重新签订过合同，首先要确认首次签约的日期。如果是在那之后首次签约，就要通过一般民事程序回收。

钱要通过民事程序拿回

被认定为受害人，并不意味着国家会代为支付押金。押金的回收仍然要通过租赁权登记、押金返还诉讼、拍卖分配等民事程序进行。在拍卖中，须在法院确定的分配要求截止日之前提出分配要求，才能获得分配；能够获得的金额，由登记簿上的顺位、确定日期和欠缴税款决定。

对受害人认定结果有异议的，须在收到决定送达之日起30日内向国土交通部长官提出异议申请（第15条）。认定程序和拍卖程序不会互相等待。为了避免在等待认定结果时错过分配要求截止日，或者急于搬家而在办理租赁权登记之前迁出户籍，请把两个程序的期限写在同一张纸上。

可以追究责任的人

如果出租人从一开始就隐瞒了无法返还押金的状态而签订合同，可以考虑提出诈骗告诉。诈骗罪的法定刑经2025. 12. 23.修订，变为20年以下有期徒刑或5千万韩元以下罚金（《刑法》第347条）。不过，刑事审判中的赔偿命令在损害金额无法确定时不会被准许，因此另行准备民事请求较为稳妥。

如果房地产经纪人对在先顺位的权利关系说明有误，可以请求损害赔偿，也可以从经纪人加入的互助保障或担保保险中获得赔付。但如果存在承租人本可自行确认的情况，金额可能因过失相抵而减少，这一点需要考虑在内。