“等下一位租客搬进来就还你”这句话的法律分量

在合同到期前一两个月，从房东那里最常听到的大概就是这句话。在全租（전세）交易冷清的时期更是如此。但是，法律并没有给押金返还附加这样的条件。

返还押金与腾空房屋是相互对应的

租赁结束后，房东应返还押金，租客应腾空房屋。这两项义务是同时履行的关系。找新租客只是房东自己的事情，并不是返还义务产生的条件。即使租赁期间届满，在拿回押金之前，租赁关系仍视为存续（《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）第4条第2款），在此期间租客的地位也得以维持。

同时履行关系这一点，也给租客留下了功课。如果租客没有做好腾房准备而继续居住，就很难追究房东延迟返还的责任。因此，何时搬家、走什么程序，需要一并计划。

首先要确认合同是否已经终止

押金纠纷的第一个争点，意外地是终止时间。房东在期满前6个月至2个月之间、租客在期满前2个月之前，没有告知不续约意思的，视为以同样条件重新订立合同（同法第6条）。像这样默示续约（묵시적 갱신）之后，租客可以随时通知解除，自房东收到通知之日起经过3个月生效（同法第6条之2）。

房东没有拒绝续约，而是租客行使续约请求权（계약갱신요구권）而续约的，租客同样可以随时通知解除，同样在3个月后生效。归根结底，终止日是哪一天，要确认续约是以什么方式进行的、通知是何时送达的，才能准确计算。

如果只是口头说要搬走，日后可能会就有没有通知发生争议。请以短信或内容证明（내용증명）等留有日期的方式进行通知。

如果搬家日期已经定了

如果在没有拿回押金的情况下必须搬家，应申请租赁权登记命令（임차권등기명령），在登记事项证明书上确认租赁权登记已经记载后，再搬出行李、迁出户籍登记。完成登记后，对抗力和优先受偿权得以维持，申请和登记所花的费用可以向房东请求（同法第3条之3）。只提出了申请就迁移住址登记，是有风险的。

登记申请只能在租赁结束后提出。如果在默示续约后通知了解除，要经过3个月后才能申请，因此稳妥的做法是从新房的入住日倒推，确定通知的时间。

等待新租客是一种选择，而不是义务。如果决定等待，宜以书面形式写明等到什么时候、到时仍不返还该怎么办。