因拖欠月租解除合同：住宅2期，商铺3期

常有人问：租户已经几个月没交月租了，能不能马上让他搬走？答案取决于拖欠了几期，也取决于是住宅还是商铺。在不具备解除要件的情况下急于要求腾房，反而会花更多时间。

建筑物租赁为2期

在建筑物租赁中，承租人的租金拖欠额达到2期租金数额的，出租人可以解除合同（《民法》第640条）。这里的2期并不一定指连续两个月，只要拖欠金额合计达到两个月的租金即可。即使是隔月断断续续地拖欠，合计达到两个月的租金，也可能构成解除事由。

商铺为3期

适用《商铺建筑物租赁保护法》的商铺，拖欠额须达到3期租金数额才能解除合同（同法第10条之8）。曾有拖欠达到相当于3期租金数额事实的承租人，其续约请求可能被拒绝（同法第10条第1款第1项），也得不到权利金回收机会的保护（同法第10条之4第1款但书）。只要有过一次这样的事实，即使日后付清了拖欠的钱，仍会作为拒绝续约的事由保留下来，在这一点上与解除的运作方式不同。

解除通知送达才算结束

合同不会仅因拖欠而自动终止。须通知解除的意思，且该通知送达承租人后才发生效力。由于在诉讼中需要证明解除的时间点，一般以整理了拖欠明细的内容证明寄送。如果在通知之前承租人偿还了拖欠的租金，使拖欠额降到标准以下，可能就无法解除，因此要把计算拖欠额的日期和通知日期对应好。

有时合同中会加入只拖欠1期也可以解除的特约，但违反《民法》第640条、对承租人不利的约定无效（《民法》第652条）。与其仅凭特约就通知解除，不如先确认是否具备法定要件。

与押金一并处理的判决

租赁结束后，如果出租人不返还押金，承租人可以主张同时履行而不腾房。因此，在腾房诉讼中，常请求法院作出这样的判决：在押金中扣除拖欠的租金、物业费以及直至腾房为止相当于租金的金额后，以支付剩余部分为条件，同时交付建筑物。

腾房判决确定或附有假执行宣告后，向执行官申请交付执行。执行当天处理剩余物品的费用和日程也要提前计算；即使承租人只留下物品而断绝联系，擅自开门或清理物品也可能引发刑事问题。

诉讼过程中如果占有转移给他人，即使取得判决，执行也可能受阻，因此正确的顺序是在起诉前通过禁止转移占有假处分（점유이전금지가처분）固定占有人。还要考虑到，拖欠时间越长，能用押金填补的余地就越小。