Ngày chuyển nhà đã gần mà đăng ký quyền thuê chưa có

Trong tranh chấp tiền đặt cọc, khoảnh khắc sốt ruột nhất là khi ngày chuyển nhà và ngày đăng ký không khớp nhau. Hợp đồng nhà mới đã ký, ngày thanh toán nốt cũng đã định, nhưng đăng ký quyền thuê (임차권등기) của căn nhà đang ở vẫn chưa được ghi vào sổ đăng ký. Nếu lúc này dọn đồ đi và chuyển đăng ký cư trú (전입신고) sang nơi khác, bạn có thể mất quyền đối kháng (대항력) và quyền được ưu tiên thanh toán (우선변제권), nên giữ đúng trình tự là quan trọng hơn hết.

Mốc là thời điểm được ghi vào sổ đăng ký

Có thể đề nghị lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령) khi hợp đồng thuê đã kết thúc mà chưa nhận lại được tiền đặt cọc (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà ở (주택임대차보호법), Điều 3-3 khoản 1), và sau khi đã đăng ký, dù chuyển đi thì quyền đối kháng và quyền được ưu tiên thanh toán đã có vẫn được duy trì (cùng điều, khoản 5). Mốc không phải là ngày nộp đơn, cũng không phải ngày có quyết định, mà là thời điểm đăng ký quyền thuê được ghi vào sổ đăng ký.

Hãy lấy sổ đăng ký trên trang đăng ký trực tuyến của tòa án (인터넷등기소) và tự kiểm tra xem quyền thuê nhà ở đã được ghi ở phần Eul (을구) hay chưa. Người ta dễ nghĩ chỉ cần đã nhận quyết định của tòa án là có thể chuyển nhà, nhưng từ khi có quyết định đến khi được ghi vào sổ đăng ký có thể mất thêm thời gian. An toàn hơn là lấy sổ đăng ký một lần nữa vào sáng ngày chuyển nhà.

Những việc có thể thử khi lịch trình không khớp

• Nộp đơn ngay ngày hôm sau khi hợp đồng kết thúc, và đáp ứng yêu cầu bổ sung của tòa án ngay trong ngày
• Thỏa thuận trước xem có thể lùi ngày thanh toán nốt hoặc ngày dọn vào nhà mới vài ngày hay không
• Báo lịch trình cho ngân hàng cho vay jeonse và cơ quan bảo hiểm bảo lãnh, kiểm tra giấy tờ cần thiết
• Trước khi xác nhận đã đăng ký, không dọn hết đồ và không chuyển đăng ký cư trú đi

Nếu chuẩn bị sẵn đơn trước khi hợp đồng kết thúc và nộp ngay khi qua ngày kết thúc, bạn có thể rút ngắn thời gian. Nếu chuẩn bị sẵn hợp đồng, bản trích lục đăng ký cư trú, tin nhắn hoặc thư bảo đảm có xác nhận nội dung (내용증명) đã báo chủ nhà về việc kết thúc hợp đồng, thì sẽ ít mất thời gian vì phải bổ sung. Nếu nộp đơn qua tố tụng điện tử, bạn có thể theo dõi tiến trình trực tuyến. Khi tòa án liên lạc yêu cầu bổ sung, đừng để sang ngày hôm sau.

Đôi khi bạn sẽ nghe nói chỉ cần để lại một phần đồ đạc rồi chuyển đi là được, nhưng không thể chắc chắn rằng như vậy sẽ được công nhận là vẫn chiếm hữu. Nếu thật sự khó điều chỉnh lịch phía nhà mới, xin hãy cho chúng tôi biết hoàn cảnh đó ngay từ đầu buổi tư vấn. Cần cùng nhau tìm ra trình tự ít rủi ro nhất với số ngày còn lại.

Nếu đã tham gia bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse (전세보증금반환보증), hãy đồng thời làm thủ tục yêu cầu cơ quan bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ. Mỗi cơ quan bảo lãnh có giấy tờ và trình tự riêng, và thường yêu cầu sổ đăng ký đã hoàn tất đăng ký quyền thuê, nên hãy hỏi trước.

Sau khi đăng ký vẫn còn việc phải làm

Đăng ký quyền thuê chỉ là công cụ bảo vệ tiền đặt cọc chứ không trả lại tiền cho bạn. Sau khi chuyển nhà, bạn phải có căn cứ thi hành (집행권원) bằng lệnh thanh toán (지급명령) hoặc vụ kiện đòi hoàn trả tiền đặt cọc, và nếu vẫn không được trả thì đề nghị cưỡng chế bán đấu giá (강제경매) căn nhà đó. Vụ kiện đòi hoàn trả tiền đặt cọc, bất kể số tiền, được áp dụng tương tự một phần thủ tục vụ việc giá trị nhỏ (소액사건) nên được tiến hành tương đối nhanh (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà ở, Điều 13).

Từ ngày hôm sau ngày trả nhà, bạn cũng có thể yêu cầu tiền bồi thường do chậm trả (지연손해금) đối với tiền đặt cọc, nên hãy ghi lại ngày giao chìa khóa. Chi phí đề nghị lệnh đăng ký quyền thuê và đăng ký có thể yêu cầu chủ nhà chi trả (Điều 3-3 khoản 8). Căn nhà đã có đăng ký quyền thuê sẽ khó cho người thuê mới vào, nên vào khoảng thời gian này cũng có trường hợp chủ nhà xoay được tiền và chủ động liên lạc.