Sức nặng pháp lý của câu “khi nào người thuê mới vào thì tôi trả”

Đây có lẽ là câu người thuê nhà thường nghe nhất từ chủ nhà khi chỉ còn một hai tháng nữa là hết hợp đồng. Vào thời kỳ thị trường thuê jeonse (전세) đóng băng thì càng như vậy. Nhưng luật không gắn điều kiện như thế vào việc hoàn trả tiền đặt cọc.

Hoàn trả tiền đặt cọc và trả nhà gắn liền với nhau

Khi hợp đồng thuê kết thúc, bên cho thuê phải trả lại tiền đặt cọc và bên thuê phải trả nhà. Hai nghĩa vụ này có quan hệ thực hiện đồng thời (동시이행). Việc tìm người thuê mới chỉ là chuyện của bên cho thuê, không phải là điều kiện làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Dù thời hạn thuê đã hết, quan hệ thuê vẫn được xem là còn tồn tại cho đến khi nhận lại tiền đặt cọc (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà ở (주택임대차보호법), Điều 4 khoản 2), nên trong thời gian đó, tư cách của bên thuê cũng được duy trì.

Việc đây là quan hệ thực hiện đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cho bên thuê. Nếu bên thuê vẫn tiếp tục ở mà không chuẩn bị trả nhà, thì khó quy trách nhiệm chậm hoàn trả cho bên cho thuê. Vì vậy, cần lên kế hoạch cùng lúc cho việc khi nào chuyển nhà và sẽ làm thủ tục gì.

Điều cần xem trước tiên là hợp đồng đã kết thúc hay chưa

Điểm tranh chấp đầu tiên trong tranh chấp tiền đặt cọc lại bất ngờ là thời điểm kết thúc. Nếu bên cho thuê không thông báo ý định không gia hạn trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn, và bên thuê không thông báo trước 2 tháng, thì hợp đồng được xem là đã ký lại với cùng điều kiện (cùng luật, Điều 6). Sau khi hợp đồng được gia hạn ngầm (묵시적 갱신) như vậy, bên thuê có thể thông báo chấm dứt bất cứ lúc nào, và thông báo có hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được (cùng luật, Điều 6-2).

Trong trường hợp bên cho thuê không từ chối gia hạn và hợp đồng được gia hạn do bên thuê thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (계약갱신요구권), bên thuê cũng có thể thông báo chấm dứt bất cứ lúc nào, và tương tự có hiệu lực sau 3 tháng. Rốt cuộc, phải xác nhận việc gia hạn được thực hiện theo cách nào và thông báo đến nơi khi nào thì mới tính chính xác được ngày kết thúc.

Nếu chỉ nói miệng là sẽ chuyển đi, sau này có thể phát sinh tranh chấp rằng đã không có thông báo. Xin hãy thông báo bằng cách có lưu lại ngày tháng như tin nhắn hoặc thư bảo đảm có xác nhận nội dung (내용증명).

Nếu ngày chuyển nhà đã được ấn định

Nếu phải chuyển đi mà chưa nhận lại tiền đặt cọc, bạn phải đề nghị lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령), xác nhận việc đăng ký quyền thuê đã được ghi vào giấy chứng nhận nội dung đăng ký (등기사항증명서), rồi mới dọn đồ và chuyển đăng ký cư trú đi. Khi đã đăng ký, quyền đối kháng (대항력) và quyền được ưu tiên thanh toán (우선변제권) được duy trì, và chi phí đề nghị, đăng ký có thể yêu cầu bên cho thuê chi trả (cùng luật, Điều 3-3). Chuyển đăng ký cư trú khi mới chỉ nộp đơn là rất nguy hiểm.

Chỉ có thể đề nghị đăng ký sau khi hợp đồng thuê đã kết thúc. Nếu đã thông báo chấm dứt sau khi gia hạn ngầm thì phải đợi 3 tháng mới có thể đề nghị, nên an toàn hơn là tính ngược từ ngày dọn vào nhà mới để xác định thời điểm thông báo.

Chờ người thuê mới là một lựa chọn, không phải nghĩa vụ. Nếu quyết định chờ, tốt hơn là lập thành văn bản sẽ chờ đến khi nào, và nếu đến lúc đó vẫn chưa được trả lại thì sẽ làm gì.